집주인이 “제가 직접 들어와 살 예정입니다”라고 말해 세입자의 계약갱신 요구를 거절했습니다. 세입자는 어쩔 수 없이 이사했지만, 몇 달 뒤 해당 집에 집주인이 아닌 새로운 세입자가 들어온 사실을 알게 됐습니다.

이 경우 집주인이 단순히 약속을 어긴 것에 그치지 않고, 기존 세입자에게 법정 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

주택임대차보호법은 임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 허용합니다. 그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 기존 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 기간은 원칙적으로 2년이므로, 일반적으로 퇴거 후 약 2년 동안의 재임대 여부가 중요한 판단대상이 됩니다.

다만 새 세입자가 들어왔다는 사실 하나만으로 모든 사건의 결론이 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.

• 기존 임차인에게 갱신요구권이 있었는지
• 집주인이 실제로 실거주를 이유로 갱신을 거절했는지
• 갱신됐을 기간 안에 제3자에게 다시 임대했는지
• 재임대할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있었는지
• 임차인이 어떤 손해를 입었는지

를 순서대로 확인해야 합니다.

이 글에서는 세입자와 집주인이 실제 분쟁에서 확인해야 할 법률요건, 손해배상 계산방법과 증거 확보 절차를 구체적인 사례로 정리합니다.

결론부터 요약하면

상황	법적 판단의 기본 방향
집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절 후 새 세입자를 받음	법정 손해배상 책임 가능
부모나 자녀가 산다고 했지만 실제로 제3자에게 임대	동일하게 손해배상 문제 발생
집주인이 실제로 살다가 갑작스러운 해외발령으로 재임대	정당한 사유 인정 가능
집주인이 퇴거 후 집을 계속 공실로 둠	법정 손해배상 조항의 직접 대상은 아닐 수 있으나 허위 실거주라면 일반 불법행위 책임 가능
집주인이 집을 제3자에게 매도	‘제3자에게 임대한 경우’와는 다르므로 법정 손해배상 조항의 직접 적용은 별도 검토
임차인이 갱신요구 문자를 명시적으로 보내지 않음	집주인이 먼저 실거주를 내세워 갱신을 단념시켰다면 배상책임이 인정될 가능성 있음
집주인이 잠깐 전입신고만 한 뒤 임대	형식적 전입인지 실제 거주였는지 종합 판단
새 임대료가 기존보다 높음	임대료 차액의 2년분이 손해배상 기준이 될 수 있음

핵심은 집주인이 실제 거주하지 않았다는 사실만이 아닙니다. 갱신거절 당시의 실거주 의사가 진정했는지, 이후 사정이 왜 바뀌었는지, 새 임대차로 임차인이 어떤 경제적 손해를 입었는지​를 함께 봐야 합니다.

계약갱신요구권과 실거주 거절의 기본구조

임차인은 언제 계약갱신을 요구할 수 있나

주택임대차보호법상 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신요구권은 원칙적으로 한 번 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.

예를 들어 계약 만료일이 2026년 12월 31일이라면 일반적으로 2026년 7월 1일부터 10월 31일까지 갱신요구와 갱신거절 의사표시가 문제될 수 있습니다.

구분	시점
계약 만료일	2026년 12월 31일
갱신요구 가능기간 시작	2026년 7월 1일
갱신요구 가능기간 종료	2026년 10월 31일
적법하게 갱신될 경우	원칙적으로 2년 연장

정확한 날짜 계산은 계약기간과 통지 도달일에 따라 달라질 수 있으므로 만료 직전에 구두로만 요구하기보다 문자, 이메일 또는 내용증명으로 의사를 남기는 것이 안전합니다.

집주인은 누구의 실거주를 이유로 거절할 수 있나

법 문언상 실거주 사유는 다음 사람을 대상으로 합니다.

• 임대인 본인
• 임대인의 직계존속
• 임대인의 직계비속

직계존속은 부모·조부모 등을, 직계비속은 자녀·손자녀 등을 의미합니다. 형제자매, 사촌, 처남과 같은 방계혈족은 조문에 직접 포함돼 있지 않습니다. 배우자나 배우자의 부모만 거주한다는 사유도 임대인의 소유관계와 실제 동거계획 등에 따라 별도 검토가 필요합니다.

즉 집주인이 “친동생이 들어와 살 예정” 또는 “친척에게 쓰게 하겠다”고 말하는 것만으로 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 거절사유가 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 법은 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속을 명시하고 있습니다.

손해배상 책임이 성립하는 여섯 가지 요건

실거주 갱신거절 후 손해배상을 청구하려면 다음 구조를 확인하는 것이 좋습니다.

요건	확인할 내용	주요 증거
1. 주택임대차	실제 주거용 임대차였는가	임대차계약서·전입신고
2. 갱신 가능성	임차인에게 갱신요구권이 있었는가	이전 갱신내역·계약기간
3. 실거주 거절	집주인이 실거주를 이유로 거절했는가	문자·내용증명·녹취
4. 임차인 퇴거	거절을 믿고 실제 이사했는가	새 계약서·이사 영수증
5. 기간 내 재임대	갱신됐을 기간 안에 제3자가 임차했는가	확정일자 정보·새 임대차
6. 정당한 사유 부재	예측하지 못한 불가피한 사정이 없었는가	집주인의 사정변경 자료

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적주택을 임대한 경우 손해를 배상하도록 규정합니다.

세입자가 갱신요구 문자를 보내지 않았다면 청구할 수 없을까

반드시 그렇지는 않습니다.

의정부지방법원은 임차인이 먼저 계약갱신요구권을 명시적으로 행사하지 않았더라도 임대인이 선제적으로 “실거주할 예정이니 나가 달라”고 통보해 임차인이 갱신요구를 단념할 수밖에 없었던 사안에서 손해배상 책임을 인정했습니다.

형식적인 문자 한 줄의 존재만 볼 것이 아니라, 집주인의 실거주 통보 때문에 임차인이 사실상 갱신요구권을 행사하지 못했는지를 살펴본 것입니다.

사례 1｜집주인이 먼저 이사를 요구한 경우

계약 만료 5개월 전 집주인이 다음과 같이 말했다고 가정하겠습니다.

아들이 결혼해서 이 집에 들어올 예정이니 이번 계약까지만 살고 나가 주세요.

세입자는 집주인의 말을 믿고 갱신요구 문자를 보내지 않은 채 다른 집을 구했습니다. 그런데 퇴거 두 달 뒤 부동산에 더 높은 보증금의 전세매물로 다시 올라왔습니다.

이 경우 집주인은 “세입자가 갱신요구권을 행사하지 않았으니 손해배상 대상이 아니다”라고 주장할 수 있습니다.

그러나 집주인이 선제적인 실거주 통보로 임차인의 갱신요구를 사실상 단념시킨 정황이 분명하다면 형식적인 갱신요구가 없었다는 이유만으로 청구가 배제되지 않을 수 있습니다. 다만 세입자는 당시 대화와 문자, 부동산 중개인에게 전달된 내용을 최대한 확보해야 합니다.

실거주 의사의 입증책임은 집주인에게 있습니다

집주인이 “실제로 살 계획이었다”고 말한다고 법원이 바로 인정하는 것은 아닙니다.

대법원은 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 때, 진정한 실거주 의사가 있었다는 사실의 증명책임은 임대인에게 있다고 판단했습니다.

법원은 다음 사정을 종합합니다.

• 누가 거주할 예정이라고 설명했는지
• 설명이 처음부터 끝까지 일관됐는지
• 현재 거주지를 정리할 계획이 있었는지
• 직장과 학교의 이동이 현실적인지
• 다른 주택을 보유하고 있는지
• 이사·인테리어·전입 준비가 실제로 있었는지
• 보증금 반환자금을 마련했는지
• 실거주 주장과 모순되는 매매·임대 광고가 있었는지
• 분쟁이 시작된 뒤 증거를 인위적으로 만든 정황이 있는지

대법원은 실거주 의사가 임대인의 내심에 있는 장래 계획이라는 특성을 인정하면서도, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다고 통상적으로 수긍할 정도의 사정이 있어야 한다고 밝혔습니다.

법원이 의심한 실거주 주장

2026년 6월 19일 서울북부지방법원 판결에서는 오피스텔 집주인의 실거주 주장을 인정하지 않았습니다.

법원이 문제 삼은 사정은 다음과 같습니다.

의심 사정	법원의 판단에 영향을 준 이유
처남 거주·매도·본인 거주로 설명 변경	실거주 목적이 일관되지 않음
보증금 반환자금 계획 공개 거부	새 세입자 보증금으로 반환하려 했는지 의심
4인 가족이 살기에 작은 오피스텔	거주계획의 현실성 부족
분쟁 후 작성한 이사계획서	소송용 증거일 가능성
객관적인 이사 준비 부족	진정한 실거주 의사 입증 부족

법원은 임대인이 제출한 증거만으로 실제 거주 의사를 인정하기 어렵다고 보고, 임대차계약이 갱신됐다는 이유로 임대인의 건물인도 청구를 기각했습니다.

작성자의 판단

실거주 분쟁에서 가장 중요한 것은 전입신고 한 장이 아닙니다.

실제 거주는 생활의 이동입니다. 직장, 학교, 가구, 전기·수도 사용, 우편물, 차량과 가족의 생활기반이 함께 움직여야 자연스럽습니다.

집주인이 소송이 시작된 뒤 급하게 전입신고를 하거나 이사업체 견적서를 만들었다고 해서 과거 시점의 진정한 실거주 의사가 자동으로 증명되는 것은 아닙니다.

실거주한다고 한 뒤 얼마나 살아야 할까

주택임대차보호법에는 집주인이 최소 몇 개월 또는 몇 년을 살아야 한다는 숫자 기준이 없습니다.

따라서 “집주인이 6개월만 살면 무조건 안전하다”거나 “2년을 채우지 않으면 무조건 배상한다”는 설명은 정확하지 않습니다.

판단의 핵심은 다음과 같습니다.

갱신거절 당시 실제 거주 의사가 진정했는가
실제로 거주했는가
이후 제3자에게 임대하게 된 사정이 예측할 수 없는 불가피한 사유인가

사례 2｜3개월 거주 후 해외발령

집주인이 실제로 이사해 가구를 옮기고 전입신고를 했으며 3개월 동안 생활했습니다. 이후 회사로부터 예상하지 못한 해외 주재원 발령을 받아 가족 전체가 출국하게 됐고, 빈집을 제3자에게 임대했습니다.

거주기간만 보면 3개월로 짧지만, 갱신거절 당시에는 해외발령을 예상하지 못했고 실제로 생활한 자료가 충분하다면 정당한 사유가 인정될 가능성이 있습니다.

국토교통부는 실거주 중 갑작스러운 해외 주재원 파견처럼 갱신거절 당시 예상할 수 없었던 사정으로 재임대가 불가피해진 경우를 정당한 사유의 예로 설명합니다.

사례 3｜주소만 옮긴 뒤 곧바로 재임대

집주인이 세입자가 이사한 뒤 주민등록만 해당 주택으로 옮겼지만 실제 가구는 이전 집에 남아 있었습니다. 전기와 수도 사용량도 거의 없었고, 한 달 뒤 새 전세계약을 체결했습니다.

이 경우 형식적인 전입신고만으로 실제 거주가 인정되기는 어렵습니다. 처음부터 더 높은 전세보증금을 받기 위해 실거주를 내세웠는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

정당한 사유가 있으면 재임대해도 배상하지 않을 수 있습니다

법은 실거주 갱신거절 후 제3자에게 임대했다고 무조건 책임을 지우지 않습니다. 갱신거절 당시 예상할 수 없었던 불가피한 사정이 있다면 책임을 면할 수 있습니다.

국토교통부는 다음과 같은 상황을 정당한 사유의 예로 들고 있습니다.

• 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우
• 실거주 중 갑작스럽게 해외 주재원으로 파견된 경우
• 갱신거절 당시 예상하기 어려웠던 사정으로 재임대가 불가피해진 경우

정당한 사유 가능성이 있는 상황	정당한 사유로 보기 어려운 상황
갑작스러운 해외발령	임대료를 더 받기 위한 재임대
예상하지 못한 중대한 질병	처음부터 새 세입자를 구할 계획
실거주 예정 부모의 사망	세입자 퇴거 전부터 매물 광고
가족 돌봄을 위한 급작스러운 이동	보증금 반환을 위해 새 세입자 필요
실제 거주 중 예측 불가능한 사정변경	막연히 계획이 바뀌었다는 주장

사례 4｜부모가 입주 예정이었으나 갑자기 사망

집주인의 어머니가 기존 주택을 정리하고 해당 아파트로 이사할 계획이었습니다. 매매계약과 이사 견적도 준비했지만 입주 직전 갑자기 사망했습니다.

집주인이 빈집을 장기간 유지하기 어려워 제3자에게 임대했다면 정당한 사유가 인정될 가능성이 있습니다.

다만 집주인은 단순히 “부모가 돌아가셨다”는 사실뿐 아니라 실제로 부모의 입주계획이 존재했다는 자료도 제시해야 합니다.

• 기존 주택 처분자료
• 이사업체 계약
• 병원 접근 필요성
• 가족 간 대화
• 인테리어 계약
• 보증금 반환자금 준비

가 대표적인 증거가 될 수 있습니다.

작성자의 판단

정당한 사유에서 중요한 것은 사정이 변했다는 결과가 아닙니다.

그 변화가 갱신거절 당시 예상하기 어려웠고, 제3자에게 임대하는 것 외에 현실적인 대안이 없었는가​가 핵심입니다.

집주인이 금리가 올라 보유비용이 부담된다는 이유나 더 높은 전세보증금을 받을 수 있다는 이유로 재임대했다면 일반적으로 불가피한 사정으로 인정되기 어렵습니다.

손해배상액은 세 가지 중 가장 큰 금액입니다

당사자가 미리 손해배상액을 따로 합의하지 않았다면 주택임대차보호법은 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 배상기준으로 정합니다.

법정 기준	계산방법
기준 1	갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
기준 2	새 임차인의 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
기준 3	갱신거절로 기존 임차인이 실제 입은 손해액

이는 임차인이 세 금액을 전부 더해 청구한다는 의미가 아니라, 특별한 예정 합의가 없다면 계산된 금액 중 가장 큰 금액이 법정 손해배상액의 기준이 된다는 뜻입니다.

환산월차임 계산방법

보증금이 있는 계약은 보증금을 월세로 환산해 기존 월세와 합칩니다.

환산월차임＝실제 월세＋보증금×적용 전환율÷12개월

법정 전환율은 다음 두 비율 중 낮은 비율을 사용합니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리＋연 2%

주택임대차보호법 시행령은 고정비율을 연 10%, 기준금리에 더하는 이율을 연 2%로 규정합니다. 2026년 7월 16일 한국은행 기준금리는 2.75%이므로, 이 글 작성일인 2026년 7월 28일 기준 계산에는 연 4.75%가 사용됩니다. 기준금리가 바뀌면 계산 결과도 달라집니다.

사례 5｜월세가 100만 원에서 140만 원으로 오른 경우

기존 계약과 새 계약의 보증금이 모두 3,000만 원이고 월세만 달라졌다고 가정하겠습니다.

구분	기존 계약	새 계약
보증금	3,000만 원	3,000만 원
월세	100만 원	140만 원
보증금 환산액	월 11만8,750원	월 11만8,750원
환산월차임	111만8,750원	151만8,750원

보증금 환산액은 다음과 같습니다.

3,000만 원×4.75%÷12＝월 11만8,750원

기준 1｜기존 환산월차임 3개월분

111만8,750원×3＝335만6,250원

기준 2｜환산월차임 차액 2년분

40만 원×24개월＝960만 원

기준 3｜실제 손해

기존 세입자가 이사비 180만 원, 중개보수 120만 원, 새집의 추가 주거비 400만 원을 증명했다면 실제 손해는 700만 원입니다.

비교기준	금액
환산월차임 3개월분	335만6,250원
새 임대료와의 차액 2년분	960만 원
실제 증명 손해	700만 원
가장 큰 금액	960만 원

이 사례에서는 960만 원이 가장 큰 기준이 됩니다.

사례 6｜순수 전세 4억 원을 내보내고 5억 원에 재임대한 경우

기존 세입자의 전세보증금이 4억 원이고, 새 세입자의 전세보증금이 5억 원이라고 가정하겠습니다.

기존 계약의 환산월차임

4억 원×4.75%÷12＝약 158만3,333원

새 계약의 환산월차임

5억 원×4.75%÷12＝약 197만9,167원

기준 1｜기존 환산월차임 3개월분

약 158만3,333원×3＝약 475만 원

기준 2｜환산월차임 차액 2년분

약 39만5,834원×24개월＝약 950만 원

기존 세입자의 실제 이사비·중개비·대출이자 증가액이 800만 원이라면 다음과 같습니다.

기준	금액
기존 환산월차임 3개월분	약 475만 원
환산월차임 차액 2년분	약 950만 원
실제 손해액	약 800만 원
법정 비교상 가장 큰 금액	약 950만 원

순수 전세는 월세가 없더라도 손해배상액이 0원이 아닙니다. 보증금을 환산월차임으로 바꿔 계산합니다.

사례 7｜반전세 계약의 손해배상 계산

기존 계약이 보증금 2억 원, 월세 80만 원이고 새 계약이 보증금 2억 원, 월세 120만 원이라고 가정하겠습니다.

기존 환산월차임

80만 원＋2억 원×4.75%÷12
＝약 159만1,667원

새 환산월차임

120만 원＋2억 원×4.75%÷12
＝약 199만1,667원

기준	계산	결과
기준 1	159만1,667원×3	약 477만5천 원
기준 2	40만 원×24개월	960만 원
기준 3	실제 손해 증명액	사건별 차이

이 경우에도 실제 손해액이 960만 원보다 작다면 차액 2년분인 960만 원이 가장 큰 기준이 될 수 있습니다.

※ 위 계산은 2026년 7월 28일 기준 전환율 4.75%를 적용한 예시입니다. 실제 청구에서는 갱신거절 당시의 기준금리와 계약내용을 사용해야 합니다.

실제 손해에는 무엇이 포함될까

임차인이 실제 지출했다는 이유만으로 모든 비용이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

실거주 갱신거절과 직접적인 관련성이 있고, 금액을 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다.

손해항목	입증자료
새집 중개보수	중개보수 영수증·계좌이체
이사비	이사업체 계약서·영수증
보관비	창고·이삿짐 보관 계약
임시숙박비	숙박 결제내역
보증금 증액 대출이자	대출계약·이자납부 내역
월세 증가분	기존·신규 계약서
통학·통근 추가비	거리·교통비 자료
위약금	해지된 관련 계약서
법률상담비	사건과의 관련성에 따라 판단

정신적 손해에 대한 위자료도 주장할 수는 있지만 단순히 이사가 번거로웠다는 사정만으로 큰 금액이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 허위 실거주로 인한 기망 정도, 이사 과정의 특별한 피해와 임대인의 태도 등을 구체적으로 주장해야 합니다.

새로운 세입자가 들어왔는지 확인하는 방법

세입자가 이사한 뒤 매일 해당 주택을 찾아갈 수는 없습니다. 그렇다고 부동산 광고 화면이나 이웃의 말만으로 소송을 준비하기에도 부족합니다.

주택임대차보호법 시행령은 실거주를 이유로 갱신거절을 당한 종전 임차인을 임대차정보를 요청할 수 있는 이해관계인으로 인정합니다.

종전 임차인은 갱신됐을 기간에 존속하는 새 임대차계약에 관해 다음 정보를 열람하거나 서면으로 교부받을 수 있습니다.

• 임대차 목적물
• 임대인·임차인의 성명 또는 법인명
• 확정일자 부여일
• 차임과 보증금
• 임대차기간

확정일자부여기관에는 읍·면사무소, 동 주민센터, 일정한 시·군·구 출장소, 지방법원·지원과 등기소 등이 포함됩니다. 신청기관에 따라 요구서류와 제공방식이 다를 수 있으므로 기존 계약서와 실거주 갱신거절 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

정보 요청 시 준비할 자료

준비자료	필요한 이유
기존 임대차계약서	종전 임차인임을 확인
신분증	신청인 확인
실거주 갱신거절 문자	시행령상 이해관계 확인
계약 종료·퇴거 자료	대상 기간 확인
주택 주소와 동·호수	조회 목적물 특정
위임장	대리 신청 시 필요 가능

전입세대 확인만으로는 계약금액과 임대차기간을 알기 어렵습니다. 반대로 확정일자가 없는 새 계약이나 신고가 누락된 계약은 공식 자료에 곧바로 나타나지 않을 수 있습니다.

따라서 다음 자료도 함께 수집하는 것이 좋습니다.

• 부동산 플랫폼 매물 캡처
• 중개업소 광고와 게시일
• 우편함·현관 명패 등 공개된 외부 정황
• 관리사무소와 주고받은 합법적인 확인자료
• 집주인과의 문자
• 새 임대차정보 열람서

타인의 집 안을 촬영하거나 개인정보를 불법적으로 수집하는 방식은 피해야 합니다.

집을 공실로 비워 두었다면

실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 제3자에게 임대한 것이 아니라 빈집으로 두었다면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 법정 손해배상 요건에는 바로 해당하지 않을 수 있습니다. 해당 조항은 제3자에게 다시 임대한 경우를 직접 규정하기 때문입니다.

그러나 처음부터 실거주할 생각이 없으면서 허위로 갱신을 거절했다면 민법상 일반 불법행위 책임이 문제될 수 있습니다.

국토교통부도 허위 실거주로 임차인을 내보낸 뒤 공실로 둔 경우, 제3자 임대에 관한 법정 손해배상 조항의 직접 대상은 아니지만 일반 불법행위에 따른 손해배상 책임을 질 수 있다고 설명합니다. 반면 입주를 위한 인테리어 공사나 불가피한 사정으로 잠시 공실이 된 경우에는 위법성이 인정되지 않을 수 있습니다.

사례 8｜공실로 두고 매각을 기다린 경우

집주인이 본인이 거주하겠다며 세입자를 내보냈지만, 실제로는 빈집 상태로 두고 높은 가격에 매도하려 했다고 가정하겠습니다.

제3자와 새 임대차계약을 체결하지 않았으므로 법정 손해배상 산식의 직접 적용에는 다툼이 생길 수 있습니다.

그러나 퇴거 이전부터 매도 광고를 올렸고 실거주 준비가 전혀 없었다면 허위 갱신거절에 따른 일반 불법행위 책임을 주장할 여지가 있습니다.

이 경우 세입자는 법정 3가지 산식만 의존하기보다 실제 이사비, 중개비와 임대료 증가액을 구체적으로 입증해야 합니다.

집을 매도했다면 손해배상을 받을 수 있을까

주택임대차보호법의 법정 손해배상 조항은 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우를 규정합니다.

따라서 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 집을 매도한 경우에는 법정 손해배상 조항이 그대로 적용되는지 별도 검토가 필요합니다.

다만 다음 정황이 있다면 일반 불법행위 책임이 문제될 수 있습니다.

• 세입자 퇴거 전부터 매매계약을 준비함
• 실거주할 의사가 전혀 없었음
• 더 비싼 가격에 매도하려고 세입자를 내보냄
• 실거주 설명이 반복적으로 바뀜
• 중개업소에 이미 매도 의사를 전달함

이는 조문과 국토교통부의 공실 해석을 바탕으로 한 법률적 추론이며, 개별 사건에서는 매도 시점과 실거주 의사, 임차인의 손해를 구체적으로 검토해야 합니다.

임차인이 확보해야 할 증거

퇴거 전

증거	확보방법
갱신요구 의사	문자·이메일·내용증명
실거주 거절 사유	집주인 답변을 서면화
실제 거주 대상자	본인·부모·자녀 중 누구인지 확인
실거주 예정일	구체적인 입주일 질문
부동산 광고	매물 화면·게시일 캡처
통화내용	본인이 참여한 통화의 적법한 녹음
중개인의 설명	문자 또는 확인서

세입자가 “그럼 알겠습니다”라는 답장만 남기면 나중에 합의해 계약을 끝낸 것인지, 실거주 설명을 믿고 갱신을 포기한 것인지 다툼이 생길 수 있습니다.

다음처럼 이유를 명확하게 남기는 것이 좋습니다.

저는 계약갱신을 원하지만 임대인 본인이 실제 거주할 예정이라는 설명에 따라 계약 만료일에 퇴거하겠습니다. 실거주를 이유로 한 갱신거절임을 확인해 주시기 바랍니다.

퇴거 후

• 새집 임대차계약서
• 중개보수 영수증
• 이사비 영수증
• 보증금 대출계약
• 추가 이자납부 내역
• 퇴거 당시 사진
• 이전 주택의 재임대 광고
• 확정일자 임대차정보
• 집주인의 새 임대사실 인정 문자
• 손해액 계산표

집주인이 확보해야 할 증거

실제로 거주할 계획이 있다면 집주인도 기록을 남겨야 합니다.

증거	입증내용
기존 주택 매매·해지계약	현재 거주지 정리
이사 견적·계약	실제 이동 준비
학교 전학·직장 이동자료	생활기반 이전
인테리어 계약	입주 준비
보증금 반환자금 계획	새 세입자 의존 여부
가족 회의·생활계획	직계존속·비속의 거주계획
전입신고·공과금	실제 거주 정황
예상 못 한 발령·질병자료	정당한 사유
재임대 경위 자료	불가피성 설명

집주인은 개인정보라는 이유로 모든 정보를 세입자에게 제출할 의무가 있다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 소송에서는 실거주 의사의 진정성을 집주인이 증명해야 하므로 객관적인 자료가 부족하면 불리할 수 있습니다.

손해배상 청구 절차

1단계｜사실확인

먼저 다음 사실을 표로 정리합니다.

확인사항	내용
기존 계약기간	시작일·종료일
갱신요구 여부	날짜·방법
갱신거절 사유	실거주 대상자
실제 퇴거일	주택 인도일
새 임대차 시점	계약일·입주일
새 보증금·월세	확정일자 정보
실제 손해	이사비·중개비 등

2단계｜내용증명 발송

세입자는 손해배상 근거와 금액을 정리해 내용증명을 보낼 수 있습니다.

귀하는 2026년 3월 10일 본인이 실제 거주할 예정이라는 이유로 저의 계약갱신 요구를 거절했습니다. 저는 이를 믿고 2026년 6월 30일 퇴거했습니다. 그러나 확인 결과 귀하는 2026년 8월 1일부터 제3자와 새로운 임대차계약을 체결했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 및 제6항에 따라 산정한 손해배상금 ○○원을 2026년 ○월 ○일까지 지급해 주시기 바랍니다.

내용증명에는 감정적인 비난보다 날짜, 계약조건, 재임대 사실과 손해액 계산근거를 기재하는 것이 좋습니다.

3단계｜분쟁조정 신청

주택임대차분쟁조정위원회에서는 계약갱신, 보증금과 차임, 손해배상 등 주택임대차 관련 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 절차가 비교적 간단하고 당사자가 합의점을 찾는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 상대방의 참여와 조정 성립 여부에 따라 실제 해결 가능성이 달라집니다.

4단계｜민사소송

합의나 조정이 되지 않으면 손해배상청구소송을 검토할 수 있습니다.

소송에서는 다음 쟁점이 다뤄질 수 있습니다.

• 세입자가 갱신요구권을 보유했는지
• 집주인이 실거주를 이유로 거절했는지
• 실거주 의사가 진정했는지
• 제3자에게 재임대한 시점
• 정당한 사유 존재
• 환산월차임 계산
• 실제 손해와 인과관계

손해배상청구권의 소멸시효는 청구 근거가 주택임대차보호법상 법정책임인지 일반 불법행위인지에 따라 구체적인 법률검토가 필요합니다. 특히 일반 불법행위 청구에는 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위일로부터 10년이라는 민법상 시효가 문제될 수 있으므로 재임대 사실을 확인했다면 장기간 방치하지 않는 것이 안전합니다.

세입자가 자주 하는 실수

실수	문제점
실거주 통보를 구두로만 들음	거절 사유를 증명하기 어려움
갱신 의사를 전혀 남기지 않음	자발적 퇴거라는 주장 가능
새 임대차 광고만 보고 소송	실제 계약 여부 불명확
이사비 영수증을 버림	실제 손해 입증 곤란
집주인에게 과도한 협박성 문자	별도 분쟁 위험
사생활을 불법 촬영	증거수집 과정에서 위법 문제
전입신고만으로 허위 실거주 단정	실제 생활정황 종합 필요
법정 산식 세 개를 모두 더함	손해액 계산 오류

집주인이 자주 하는 실수

실수	위험
실거주 대상자를 계속 바꿈	진정성 의심
세입자 퇴거 전 새 임대 광고	허위 거절 정황
주소만 옮기고 실제 거주하지 않음	형식적 실거주 판단 가능
보증금 반환계획이 없음	새 세입자 의존 의심
갑작스러운 사정변경 자료를 남기지 않음	정당한 사유 입증 실패
법에 없는 친척 거주를 실거주로 주장	갱신거절 적법성 문제
“내 집이니 이유 없이 내보낼 수 있다”고 생각	갱신요구권 침해
새 임대료 차액을 작게 봄	2년분 배상액 증가

작성자의 자체 판단｜허위 실거주를 판별하는 다섯 가지 신호

다음은 법률에 정해진 공식 점수표가 아니라 공개 판례의 판단요소를 바탕으로 제가 정리한 실무형 체크표입니다.

판단 신호	위험도
실거주 대상자가 본인→부모→자녀로 계속 바뀜	매우 높음
퇴거 전부터 매매·임대 광고가 등록됨	매우 높음
보증금 반환자금이 새 세입자에게 의존	높음
기존 주거지 정리와 이사 준비가 전혀 없음	높음
가족 수와 주택 규모가 현저히 맞지 않음	중상
실제 전입·가구이동·공과금 사용이 확인됨	위험 감소
갑작스러운 발령·질병 자료가 존재	정당한 사유 가능
상당 기간 실제 생활한 자료가 있음	위험 감소

제가 보는 가장 강한 허위 실거주 신호는 설명의 변화와 돈의 흐름입니다.

처음에는 본인이 산다고 했다가 부모, 자녀 또는 매도로 이유가 바뀌고, 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 자금이 없어 새 세입자를 받아야만 하는 구조라면 실거주 주장의 신빙성이 낮아질 수 있습니다.

반대로 집주인이 기존 주택을 실제로 처분하고 이사비를 지출했으며 생활기반까지 옮겼다가 예상하지 못한 발령으로 재임대했다면 짧은 거주기간만으로 허위라고 단정하기 어렵습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 하루라도 전입하면 실거주로 인정되나요

아닙니다. 전입신고는 중요한 자료이지만 실제 거주의 유일한 기준은 아닙니다. 가구 이전, 전기·수도 사용, 직장과 학교, 생활기반을 함께 판단합니다.

부모님이 산다고 했는데 실제로 자녀가 살면 문제가 되나요

부모와 자녀 모두 임대인의 직계존속·직계비속에 포함될 수 있습니다. 다만 갱신거절 당시 설명과 실제 계획이 크게 달라진 이유가 무엇인지, 처음의 실거주 의사가 진정했는지가 문제될 수 있습니다.

형제나 처남이 산다고 하면 갱신을 거절할 수 있나요

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인과 임대인의 직계존속·직계비속을 명시합니다. 형제자매나 처남은 직계존속·직계비속이 아니므로 해당 조항에 따른 실거주 거절사유로 당연히 인정된다고 보기 어렵습니다.

새 세입자가 아니라 친척이 무상으로 살면 법정 배상 대상인가요

제6조의3 제5항은 제3자에게 ‘임대한 경우’를 규정합니다. 무상사용이라면 법정 손해배상 조항의 직접 적용 여부에 다툼이 있을 수 있습니다. 다만 처음부터 실거주 의사가 허위였다면 일반 불법행위 책임이 별도로 문제될 수 있습니다.

집주인이 1년 살고 다시 임대하면 배상해야 하나요

1년이라는 기간만으로 결정되지 않습니다. 실제 거주 여부, 재임대하게 된 사정과 그 사정이 갱신거절 당시 예상 가능했는지를 봅니다.

새 임대료가 기존보다 낮으면 손해배상을 못 받나요

그렇지 않습니다. 새 환산월차임과의 차액이 없더라도 기존 환산월차임 3개월분이나 임차인이 실제 입은 손해액이 더 크다면 해당 금액이 기준이 될 수 있습니다.

실거주 거절을 믿고 합의서를 작성했다면 어떻게 되나요

합의서에 계약종료, 보상금, 추가 청구 포기 조항이 있는지 확인해야 합니다. 임대인이 상당한 보상을 제공해 합의한 경우에는 갱신거절과 손해배상 판단이 달라질 수 있으므로 문구를 개별적으로 검토해야 합니다.

최종 결론

집주인은 본인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주를 위해 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

그러나 이를 이용해 세입자를 내보낸 뒤, 갱신됐을 2년의 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 기존 세입자에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

손해배상액은 특별한 합의가 없다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

기존 환산월차임 3개월분
새 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
임차인이 실제 입은 손해액

세입자는 집주인이 거짓말했다는 감정적인 주장보다 다음 자료를 확보해야 합니다.

• 실거주를 이유로 한 갱신거절 통보
• 자신이 갱신을 원했다는 자료
• 실제 퇴거와 새집 계약
• 새 임대차의 확정일자·보증금·월세
• 이사비·중개비·대출이자 등 손해증빙

집주인은 실제 거주 계획이 있었다면 기존 주택 정리, 이사 준비와 보증금 반환자금 등 객관적인 자료를 남겨야 합니다. 예상하지 못한 해외발령이나 가족의 사망으로 다시 임대했다면 그 사정이 갱신거절 당시에는 예측하기 어려웠다는 점을 증명해야 합니다.

이 문제에서 가장 중요한 판단식은 다음과 같습니다.

갱신요구 가능성＋실거주 거절 통보＋진정한 실거주 의사＋2년 내 재임대＋정당한 사유＋실제 손해

여섯 요소를 순서대로 확인하면 단순히 새 세입자가 들어왔다는 사실만으로 섣불리 결론 내리는 오류를 줄일 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 7월 28일 현재 시행되는 주택임대차보호법과 시행령, 대법원 및 하급심 공개판결을 바탕으로 작성한 일반적인 법률정보입니다. 실거주 계획, 합의서, 갱신요구 시점과 손해 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

참고문헌 및 법적 근거

민법 제750조 및 제766조, 불법행위 책임과 손해배상청구권 소멸시효.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조·제6조의3.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조의2.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 시행령 제5조·제6조·제9조.

대법원 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결, 실거주 의사의 증명책임과 판단기준.

의정부지방법원 2024년 8월 공개 2023나203178 판결, 명시적 갱신요구 없이 선제적 실거주 통보를 받은 사례.

서울북부지방법원 2026년 6월 19일 선고 2026가단101599 판결, 오피스텔 실거주 의사 불인정 사례.

국토교통부·법무부, 주택임대차보호법 해설집.

국토교통부 정책풀이집, 실거주 갱신거절 후 재임대의 정당한 사유.

국토교통부 정책풀이집, 실거주 거절 후 공실과 일반 불법행위 책임.

한국은행, 2026년 7월 16일 기준금리 결정.