전세계약이 끝났는데 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”고 말하는 경우가 있습니다. 계약 만료일이 지났는데도 연락을 피하거나, 보증금 일부만 먼저 주겠다고 제안하기도 합니다.

이때 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 무작정 내용증명부터 보내는 것이 아닙니다.

우선 임대차계약이 법적으로 종료됐는지 확인해야 합니다. 그다음 기존 주택에서 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하고, 집주인의 재산이 사라질 위험이 있다면 가압류 등 보전조치를 검토해야 합니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 HUG·HF·SGI 등 해당 보증기관의 사고요건과 이행청구 절차를 확인해야 합니다. 보증에 가입하지 않았다면 지급명령이나 보증금반환청구소송으로 집행권원을 확보한 뒤 집주인의 부동산·예금·임대보증금 등에 강제집행하는 과정이 필요할 수 있습니다.

가장 위험한 행동은 다음과 같습니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 임차권등기도 완료하지 않고 먼저 전출하는 것

임차권등기명령은 신청서만 냈다고 효력이 생기는 것이 아닙니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권을 안전하게 유지할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대차가 종료됐지만 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 완료되면 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다고 규정합니다. 관련 신청·등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

이 글에서는 보증금을 받지 못한 세입자가 어떤 순서로 움직여야 하는지 실제 날짜와 금액 사례를 통해 살펴보겠습니다.

핵심 결론부터 정리하면

상황	우선 대응
계약 종료 전	종료 통지와 도달 증거 확보
계약 종료 후 보증금 미반환	내용증명·반환계획 요구
곧 이사해야 함	임차권등기 완료 후 전출
HUG 반환보증 가입	사고요건 확인 후 이행청구
집주인이 반환의무를 인정함	지급명령 검토
계약 종료·공제금액을 다툼	보증금반환청구소송 검토
집주인이 재산을 처분할 우려	가압류 신속 검토
판결·지급명령 확정	예금·부동산·채권 강제집행
주택이 경매 진행 중	배당요구 종기 즉시 확인
다수 임차인 피해·기망 정황	전세사기 피해자 결정 신청 검토

제가 제안하는 보증금 회수의 전체 구조는 다음 다섯 단계입니다.

종료 → 보전 → 집행권원 → 집행 → 실제 회수

내용증명은 종료와 반환요구를 증명하는 단계입니다. 임차권등기와 가압류는 권리를 보전하는 단계입니다. 지급명령과 판결은 강제집행에 필요한 집행권원을 만드는 단계입니다.

이 단계를 구분하지 않으면 내용증명을 보낸 뒤 몇 달씩 기다리거나, 지급명령을 받았지만 집주인의 재산을 찾지 못해 실제 돈을 받지 못하는 일이 생길 수 있습니다.

1단계｜임대차계약이 법적으로 종료됐는지 확인

보증금 반환청구의 출발점은 계약 종료입니다.

계약서에 적힌 날짜가 지났다고 언제나 계약이 종료되는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 갱신거절 통지를 하지 않았다면 묵시적으로 갱신됐을 수 있고, 계약갱신청구권을 사용해 2년 연장됐을 수도 있습니다.

계약 형태별 종료시점

계약 상태	기본적인 종료시점
최초 계약기간 만료	적법한 갱신거절 통지가 있었다면 만료일
묵시적 갱신	세입자의 해지통지가 집주인에게 도달한 후 3개월
계약갱신청구권으로 갱신	세입자의 해지통지가 도달한 후 3개월
당사자 합의해지	합의서에 정한 날짜
중도해지 특약	특약상 요건을 충족한 날짜
집주인의 중대한 계약위반	해지통지와 법적 요건 별도 검토

주택임대차보호법은 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있도록 하되, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 규정합니다. 계약갱신청구권을 사용해 갱신된 임대차에도 같은 규정이 적용됩니다.

사례 1｜묵시적 갱신 후 한 달 뒤 보증금을 요구한 경우

• 최초 계약 만료일: 2026년 6월 30일
• 별도 갱신거절 통지: 없음
• 세입자의 해지통지 도달일: 2026년 7월 10일
• 세입자가 희망하는 이사일: 2026년 8월 10일

묵시적 갱신 상태라면 원칙적인 계약 종료일은 2026년 10월 10일입니다.

세입자가 8월 10일 이사하겠다고 했다는 이유만으로 집주인이 그날 보증금을 반환해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 10월 10일보다 일찍 보증금을 받으려면 집주인과 조기 합의해지를 해야 합니다.

계약 종료를 입증할 자료

자료	입증할 내용
최초 임대차계약서	계약기간·보증금
갱신계약서	갱신기간·변경조건
문자·카카오톡	갱신거절 또는 해지통지
내용증명·배달증명	통지내용과 도달일
통화녹음	집주인의 수령·합의 내용
합의해지서	조기 종료일·반환일
주민등록초본	실제 전입·거주기간

보증금 반환을 요구하기 전에 ‘계약 종료일 계산표’를 먼저 만드는 것이 좋습니다.

2단계｜내용증명으로 반환요구를 공식화

내용증명은 우체국이 어떤 내용의 문서를 언제 발송했는지를 증명하는 제도입니다.

내용증명을 보냈다고 집주인의 계좌가 압류되거나 보증금이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다. 강제집행을 위한 판결이나 지급명령과도 다릅니다.

그러나 내용증명은 다음 사실을 입증하는 데 유용합니다.

내용증명의 기능	구체적 효과
계약 종료 통지	해지·갱신거절 의사 증명
도달일 확보	계약 종료시점 계산
반환금액 특정	보증금과 공제금액 분쟁 예방
반환기한 제시	집주인의 지체 여부 판단
이행제공 표시	열쇠·주택을 인도할 준비가 있음을 알림
법적 조치 예고	임차권등기·가압류·소송 압박

전세보증금 반환 내용증명 예시

발신인은 수신인과 아래 주택에 관하여 임대차보증금 금 300,000,000원, 임대차기간 2024년 10월 1일부터 2026년 9월 30일까지로 하는 임대차계약을 체결했습니다.

발신인은 2026년 5월 10일 계약갱신을 원하지 않는다는 의사를 통지했으며, 해당 통지는 같은 날 수신인에게 도달했습니다. 따라서 임대차계약은 2026년 9월 30일 종료됩니다.

수신인은 계약 종료일인 2026년 9월 30일까지 임대차보증금 300,000,000원을 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다. 발신인은 보증금을 지급받는 것과 동시에 주택과 열쇠를 인도하고, 관리비와 공과금을 정산할 준비가 되어 있습니다.

위 기한까지 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령, 부동산·예금 가압류, 지급명령 또는 보증금반환청구소송 등 필요한 법적 절차를 진행하고 관련 비용과 지연손해금을 함께 청구하겠습니다.

내용증명에는 감정적인 표현보다 날짜·금액·주소·반환계좌·주택 인도 준비 여부를 명확히 적는 것이 좋습니다.

집주인이 분할반환을 제안한다면

집주인이 보증금 일부를 먼저 주고 나머지는 몇 달 뒤 지급하겠다고 제안할 수 있습니다.

이때 구두 약속만 믿기보다 다음 내용을 합의서에 넣어야 합니다.

• 총 보증금
• 이미 받은 금액
• 남은 미지급금
• 분할 지급일
• 지연손해금
• 미지급 시 즉시 강제집행을 인정하는지
• 임차권등기를 유지할지
• 공정증서 작성 여부

집주인이 집행인낙 문구가 포함된 공정증서 작성에 협조하면 별도의 판결 없이 강제집행이 가능한 구조를 검토할 수 있습니다. 다만 공정증서의 내용과 효력은 공증인과 구체적으로 확인해야 합니다.

3단계｜보증금을 받기 전 먼저 전출하면 왜 위험할까

전입신고와 주택 점유는 대항력의 핵심 요건입니다.

계약기간 중 적법하게 대항력과 우선변제권을 취득했더라도 보증금을 받지 못한 상태에서 집을 완전히 비우고 다른 주소로 전출하면 기존 권리가 훼손될 수 있습니다.

따라서 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

가장 위험한 순서

임차권등기 신청 → 바로 이사·전출 → 나중에 등기 완료

신청서를 냈다는 사실만으로 대항력 유지효과가 생기는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 임차권등기를 마치면 기존 대항력과 우선변제권이 유지된다고 규정합니다. 임차권등기명령 신청과 등기 완료에 든 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

안전한 순서

순서	행동
1	계약이 종료됐는지 확인
2	보증금 반환을 공식 요구
3	관할 법원에 임차권등기명령 신청
4	법원 결정 확인
5	등기사항전부증명서 발급
6	임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인
7	등기 완료 후 이사·전출
8	보증금 회수절차 계속 진행

4단계｜임차권등기명령 신청요건과 효과

임차권등기명령은 다음 두 가지 요건이 필요합니다.

1. 임대차계약이 종료됐을 것
2. 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않았을 것

계약기간이 아직 남아 있고 적법한 중도해지가 성립하지 않았다면 임차권등기명령을 바로 신청하기 어려울 수 있습니다.

신청법원

임차주택 소재지를 관할하는 다음 법원에 신청합니다.

• 지방법원
• 지방법원 지원
• 시·군 법원

주택임대차보호법은 신청서에 신청 취지와 이유, 대상주택, 임차권등기의 원인이 된 사실과 기존 대항력·우선변제권 취득 사실 등을 적고 이를 소명하도록 합니다.

일반적으로 준비하는 서류

서류	용도
임대차계약서	보증금·계약기간 입증
등기사항전부증명서	주택과 소유자 확인
주민등록초본	전입·주소변동 이력
확정일자 자료	우선변제권 입증
보증금 이체내역	실제 지급사실
계약 종료 통지	종료일 입증
내용증명·배달증명	통지 도달일 입증
신분증·위임장	신청인 확인
부동산 일부 임차 시 도면	임차부분 특정

사건에 따라 보정명령으로 추가자료가 요구될 수 있습니다.

임차권등기의 효과

효과	내용
기존 대항력 유지	전출 후에도 기존 권리 보전
기존 우선변제권 유지	확정일자 순위를 보전
권리가 없었던 경우	등기 완료일부터 새 권리 취득
집주인 비용부담	신청·등기 비용 청구 가능
후속 임차인 경고	등기부에서 미반환 사실 확인 가능

임차권등기는 보증금을 대신 지급해 주는 제도가 아닙니다.

임차권등기를 완료해도 집주인이 자발적으로 지급하지 않는다면 지급명령, 소송, 보증이행 또는 강제집행 절차가 추가로 필요합니다.

5단계｜HUG 반환보증 가입자는 이행청구 절차 확인

HUG 전세보증금반환보증에 가입한 임차인은 집주인만 상대해 소송할 필요 없이 보증기관에 보증채무 이행을 청구할 수 있습니다.

HUG는 다음 두 가지를 대표적인 보증사고 사유로 안내합니다.

• 전세계약이 종료·해지된 뒤 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우
• 계약기간 중 주택이 경매·공매돼 배당 후에도 보증금을 회수하지 못한 경우

HUG는 원칙적으로 주택임차권등기를 마친 후 이행청구를 받으며, 심사 후 대위변제를 받으려면 주택 명도, 즉 집을 비워 주는 절차까지 완료해야 한다고 안내합니다.

HUG 이행청구 흐름

단계	내용
1	보증사고 발생
2	HUG에 사고 통지
3	임차권등기 완료
4	보증채무 이행청구
5	HUG 이행심사
6	명도·퇴거 완료
7	대위변제금 수령

HUG 안내상 보증이행청구일 이후 대위변제 절차는 원칙적으로 1개월 이내로 안내되지만, 서류 보완·권리관계 조사 등에 따라 실제 진행은 달라질 수 있습니다.

HUG가 안내하는 주요 제출자료

자료	확인 목적
전세계약서	계약·보증금 확인
주민등록등·초본	전입·거주관계
전세보증금 입금내역	보증금 지급 입증
임차권등기 등기부	임차권등기 완료
임차권등기 결정문	법원 결정 확인
관리비·임대료 완납 자료	공제금액 확인
계약 종료 증빙	보증사고 발생 확인
다가구 확정일자 현황	선순위 임대차 확인
경매 배당표	경매사고 시 미회수액 확인

HUG는 집주인의 반환 지연으로 발생한 이자와 지연손해금을 보상 대상 채무에서 제외한다고 안내합니다. 보증기관에서 원금 상당액을 지급받더라도 집주인에게 별도의 지연손해금이 남는지 검토할 수 있습니다.

집을 계속 점유하면서 HUG 지연이자를 요구할 수 있을까

2026년 6월 24일 대법원은 임차인의 주택 반환의무와 HUG의 보증채무 이행의무를 실질적으로 동시이행관계로 봤습니다.

임차인이 주택을 인도하거나 인도할 준비를 제공하지 않은 동안에는 HUG가 보증금을 지급하지 않았더라도 지체책임을 부담하지 않을 수 있다고 판단했습니다.

따라서 다음 두 가지를 구분해야 합니다.

권리를 유지하기 위해 임차권등기를 완료하는 것
실제 대위변제를 받을 때 주택을 인도하는 것

임차권등기 전 섣불리 전출해서도 안 되지만, HUG 이행금을 받으면서 집을 계속 점유할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.

6단계｜보증금 반환과 주택 인도는 동시에 준비

임대차가 끝나면 집주인은 보증금을 반환하고 세입자는 주택을 반환해야 합니다.

민법상 쌍무계약에서는 상대방이 채무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 동시이행항변권이 인정됩니다.

실무적으로는 다음 순서로 진행하는 것이 안전합니다.

반환일 현장 절차

순서	세입자	집주인
1	짐 반출·청소	집 상태 확인
2	계량기 촬영	관리비·공과금 확인
3	열쇠 인도 준비	보증금 송금 준비
4	보증금 입금 확인	보증금 송금
5	열쇠·비밀번호 인도	주택 인수
6	반환·인도 확인서 서명	확인서 서명

보증금이 준비되지 않았는데 열쇠와 비밀번호를 먼저 넘기고 전출하는 방식은 피하는 편이 좋습니다.

반대로 세입자가 집을 비우거나 인도할 준비를 전혀 하지 않은 상태에서 무조건 지연손해금을 요구하면 동시이행 문제가 발생할 수 있습니다.

주택 인도 이행제공 문구

임차인은 임대차보증금 전액이 지급되는 즉시 임차주택을 인도하고 열쇠·출입비밀번호를 제공할 준비가 돼 있습니다. 반환일과 인도장소를 회신해 주시기 바랍니다.

이 문장을 내용증명이나 문자에 남기면 세입자가 주택 인도를 거부한 것이 아니라 보증금과 동시에 이행할 준비가 있었다는 점을 주장하는 데 도움이 됩니다.

7단계｜지급명령과 보증금반환소송 선택

집주인이 반환의무와 보증금 액수를 인정하지만 지급만 미루고 있다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.

반면 계약이 종료되지 않았다고 주장하거나 수리비·원상회복비를 과도하게 공제한다면 처음부터 소송이 적합할 수 있습니다.

지급명령과 소송 비교

구분	지급명령	보증금반환청구소송
진행방식	서류 중심 독촉절차	주장·증거를 심리
적합한 사건	종료일·금액 다툼이 적음	종료·공제·책임 분쟁
집주인의 대응	송달 후 2주 이내 이의 가능	답변서와 변론
이의가 없을 때	확정판결과 같은 효력	판결 선고
이의가 있을 때	일반소송으로 이행	기존 소송 계속
전자신청	법원 전자소송포털 이용 가능	전자소송 가능
강제집행	확정 후 가능	확정·가집행 후 가능

민사소송법상 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내 적법하게 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 소송절차로 넘어갑니다. 이의가 없거나 이의가 취하·각하되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

법원 전자소송포털에서는 지급명령신청서, 주소보정서와 이의 후 인지·송달료 보정서 등을 온라인으로 제출할 수 있습니다.

지급명령이 적합한 사례

• 계약 종료일이 명확함
• 집주인이 보증금 액수를 인정함
• 원상회복비 다툼이 없음
• 집주인 주소가 정확해 송달 가능함
• 집주인이 시간을 끌 뿐 법적 항변이 없음

처음부터 소송이 적합한 사례

• 집주인이 묵시적 갱신을 주장
• 중도해지가 성립하지 않았다고 주장
• 계약금액이나 지급사실을 부인
• 수리비·원상회복비를 대규모 공제
• 공동임대인·상속인·법인 책임 분쟁
• 무권대리·신탁·소유권 문제가 있음
• 집주인 주소를 알 수 없어 지급명령 송달이 어려움

8단계｜가압류는 돈을 받는 절차가 아니라 재산을 묶는 절차

가압류는 집주인이 소송 중 재산을 처분하지 못하도록 임시로 보전하는 절차입니다.

가압류 결정을 받았다고 보증금이 세입자 계좌로 들어오는 것은 아닙니다. 실제 회수에는 확정판결, 확정 지급명령, 조정조서나 집행인낙 공정증서 같은 집행권원이 필요합니다.

가압류와 강제집행 차이

구분	가압류	강제집행
목적	재산 보전	실제 채권 회수
시점	판결 전 가능	집행권원 확보 후
대상	부동산·예금·채권 등	부동산·예금·급여 등
결과	처분 제한	매각·추심으로 변제
담보	법원이 담보 제공을 명할 수 있음	집행절차 비용 발생

집주인 상황별 가압류 검토

상황	판단
반환일과 대출계획이 구체적	일정 관리 후 판단
연락을 피하기 시작	재산확인·가압류 검토
주택을 급매로 내놓음	매각대금 유출 가능성 점검
새 압류·가압류가 등기됨	신속한 보전조치 필요
여러 세입자에게 미반환	공동 위험 확인
집주인이 재산을 가족에게 이전	사해행위 가능성 포함 법률검토

작성자의 판단

제가 보는 보증금 반환 분쟁의 가장 큰 실수는 집주인이 미안하다고 했다는 이유로 몇 달씩 기다리는 것입니다.

집주인의 말보다 다음 자료를 봐야 합니다.

• 대출승인서
• 매매계약서
• 신규 임대차계약
• 구체적인 입금일
• 부동산 등기변동
• 다른 임차인 미반환 여부

반환자금의 출처와 날짜를 서류로 제시하지 못한다면 내용증명과 임차권등기 준비를 병행하는 것이 안전합니다.

9단계｜판결 후 실제로 돈을 받는 강제집행

확정판결이나 확정 지급명령을 받았는데도 집주인이 돈을 주지 않으면 강제집행이 필요합니다.

민사집행법은 채무자의 예금 등 제3자에 대한 금전채권을 법원의 압류명령으로 집행할 수 있도록 합니다. 재산명시·재산조회 제도도 집행대상 재산을 찾는 데 이용할 수 있습니다.

대표적인 강제집행 방법

대상	집행방법
집주인의 은행예금	채권압류 및 추심명령
집주인의 급여	급여채권 압류
다른 임차인에게 받을 월세	임대료채권 압류
집주인의 부동산	강제경매
자동차	자동차 강제집행
보증금반환채권	제3채무자 상대 압류
재산을 모르는 경우	재산명시·재산조회

집주인이 해당 전세주택 외에 다른 재산이 없다면 주택 자체에 대한 경매를 신청해야 할 수 있습니다.

다만 선순위 근저당권과 세금, 다른 임차인의 보증금이 많으면 경매를 진행해도 전액을 회수하지 못할 수 있으므로 예상 배당액을 먼저 계산해야 합니다.

10단계｜지연손해금은 언제부터 받을 수 있을까

집주인이 계약 종료일에 보증금을 주지 않으면 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

그러나 “계약 만료 다음 날부터 무조건 연 12%”라는 설명은 정확하지 않습니다.

민법상 별도의 약정이나 다른 법률이 없는 이자율은 연 5%입니다. 소송촉진법상 금전 지급을 구하는 소장이나 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 다음 날부터 적용되는 법정이율은 대통령령상 연 12%입니다. 다만 집주인이 채무의 존재나 범위를 다투는 데 타당한 이유가 있다고 인정되면 판결 전까지 연 12% 적용이 제한될 수 있습니다.

또한 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행관계이므로 세입자가 주택을 인도하거나 실제로 인도할 준비를 제공한 시점이 중요합니다. 2026년 대법원도 HUG 사건에서 임차인이 주택을 인도하거나 이행제공을 하기 전에는 보증기관이 지체책임을 부담하지 않을 수 있다고 판단했습니다.

지연손해금 구간 구분

구간	적용 검토
계약 종료 전	반환채무 이행기 전일 가능성
계약 종료 후 인도 준비 없음	동시이행항변 문제
주택 인도·이행제공 후	민법상 지연손해금 검토
소장·지급명령 송달 다음 날 이후	소송촉진법상 연 12% 검토
판결 확정 후	판결 주문에 따른 이율 적용

금액 계산 예시

보증금이 3억 원이고, 연 5%가 적용되는 기간이 100일이라고 가정하겠습니다.

3억 원×5%×100일÷365일＝약 410만9,589원

소장 송달 다음 날부터 연 12%가 100일간 적용된다고 단순 가정하면 다음과 같습니다.

3억 원×12%×100일÷365일＝약 986만3,014원

실제 청구에서는 인도일, 이행제공일, 소장 송달일, 집주인의 공제주장과 판결 주문을 정확히 확인해야 합니다.

11단계｜집주인이 수리비를 과도하게 공제한다면

집주인이 도배·장판·가전 교체비를 보증금에서 공제하겠다고 주장하는 경우가 있습니다.

세입자는 고의나 과실로 발생한 훼손에 대해 원상회복책임을 질 수 있지만, 통상적인 사용으로 생긴 자연스러운 노후와 감가상각까지 새 제품 가격으로 전액 부담하는 것은 다툴 수 있습니다.

공제항목별 판단

공제항목	확인사항
미납 월세	실제 미납기간과 입금내역
미납 관리비	세대사용료·공용관리비 구분
파손된 시설	입주 전 사진·퇴거 사진
도배·장판	통상손모인지 고의 훼손인지
청소비	계약서 특약과 실제 상태
반려동물 훼손	손상 범위와 수리견적
열쇠 분실	실제 교체비용
장기수선충당금	임차인이 납부했다면 반환 문제

퇴거 전에는 집 전체를 동영상과 사진으로 촬영하고, 계량기·벽지·바닥·가전 상태를 남겨야 합니다. 집주인이 공제를 주장한다면 견적서·영수증·손상사진을 요구하는 것이 좋습니다.

12단계｜주택이 이미 경매에 넘어갔다면

등기부에 경매개시결정이 표시됐거나 법원 안내문을 받았다면 내용증명보다 배당요구 종기 확인이 우선입니다.

민사집행법상 법원은 경매개시결정 후 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 이를 공고합니다. 우선변제청구권이 있는 임차인은 배당요구를 할 수 있습니다.

경매 대응 체크리스트

확인사항	준비자료
사건번호	법원 통지·등기부
배당요구 종기	법원 경매정보
전입일	주민등록초본
확정일자	확정일자 계약서
보증금	계약서·이체내역
점유	관리비·공과금·거주자료
계약 종료	통지·내용증명
HUG 보증	보증서·사고통지
선순위 권리	등기부·매각물건명세서

배당요구 기한을 놓치면 우선변제권을 가진 임차인이라도 경매절차에서 불리해질 수 있습니다.

경매가 시작된 상태에서는 임차권등기, 배당요구와 HUG 이행청구가 서로 어떤 영향을 주는지 보증기관과 법률전문가에게 함께 확인하는 것이 좋습니다.

13단계｜전세사기 피해자 신청을 검토할 상황

집주인이 일시적인 자금부족으로 한 세입자의 보증금 반환을 늦추는 경우와, 다수 임차인을 상대로 보증금을 반환할 능력이나 의사 없이 계약한 전세사기 피해는 구분해야 합니다.

전세사기피해자 특별법은 별도 신청과 조사, 전세사기피해지원위원회 심의를 거쳐 피해자 여부를 결정합니다. 2026년 5월 12일부터 시행 중인 현행법은 전세피해지원센터를 통한 법률상담·금융·주거지원 연계와 경매·공매 관련 지원 등을 규정합니다.

피해자 신청을 신속히 검토할 신호

정황	의미
한 임대인이 여러 주택 보유	동시다발 미반환 가능성
다수 세입자 피해 확인	개인 분쟁을 넘어선 구조
임대인 연락두절	자발적 반환 가능성 저하
보증금이 매매가보다 높음	무자본 갭투자 가능성
허위 매매가·감정가 정황	기망 가능성
임대인이 명의를 반복 변경	책임회피 가능성
경매·압류가 다수 진행	회수재원 부족
중개사·매도인과 공모 의심	형사사건 가능성

특별법상 피해자 결정은 보증금을 반환받지 못했다는 사실 하나만으로 자동으로 이뤄지는 것은 아닙니다. 임대인의 기망·반환능력, 다수 피해와 보증금 회수 가능성 등 법정 요건에 대한 조사와 심의를 거칩니다.

작성자의 자체판단｜보증금 회수 5단계 모형

보증금 반환 문제는 다음 다섯 가지 질문으로 정리하면 대응이 빨라집니다.

1. 종료됐는가

계약 만료, 묵시적 갱신, 갱신청구권과 합의해지를 구분합니다.

2. 권리를 보전했는가

전입신고와 점유를 유지하거나 임차권등기를 완료했는지 확인합니다.

3. 집행권원이 있는가

공정증서, 지급명령, 판결 또는 조정조서가 있는지 봅니다.

4. 집행할 재산이 있는가

부동산, 예금, 월세채권과 다른 재산을 확인합니다.

5. 실제 회수경로는 무엇인가

HUG 대위변제, 자발적 변제, 예금압류, 경매배당 중 가장 현실적인 경로를 선택합니다.

위험도별 대응속도

집주인 상태	권장 대응
반환일과 대출승인 자료 제시	서면 약정 후 일정 관리
새 세입자만 기다린다고 함	임차권등기·보증청구 준비
날짜 없이 계속 미룸	내용증명 후 법적 절차 착수
연락을 피함	가압류·재산조사 신속 검토
새 압류·가압류 등기	즉시 법률검토
경매개시결정	배당요구 종기 확인
다수 세입자 동시 피해	피해자 결정·수사기관 상담

제가 가장 중요하게 보는 기준은 집주인이 보증금을 줄 의사가 있는지가 아니라, 지급할 자금과 날짜를 증명할 수 있는가​입니다.

“조금만 기다려 달라”는 말은 반환계획이 아닙니다.

대출승인서, 매매계약서, 신규 임차인의 계약금 지급내역처럼 자금 출처와 지급일을 객관적으로 확인할 수 있어야 기다릴지 법적 절차를 시작할지 판단할 수 있습니다.

실제 사례로 보는 대응방법

사례 2｜HUG 가입, 계약 종료 한 달 후에도 미반환

• 보증금: 3억 원
• 계약 종료일: 2026년 8월 31일
• 2026년 9월 30일까지 미반환
• HUG 반환보증 가입
• 새집 이사 예정일: 10월 20일

임차권등기를 신청해 실제 등기가 완료된 것을 확인하고 HUG에 이행청구를 진행합니다.

HUG 심사와 명도일정을 맞춰야 하므로 집을 임의로 비우거나 반환보증의 우선변제권을 훼손해서는 안 됩니다. HUG는 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구하고 명도를 완료해야 이행금을 받을 수 있다고 안내합니다.

사례 3｜보증보험 없음, 집주인이 반환의무 인정

• 보증금: 2억 원
• 계약 종료: 명확
• 집주인 답변: “돈은 주겠지만 6개월 기다려 달라”
• 공제 분쟁: 없음

반환기한을 정한 내용증명을 보내고 지급명령을 검토할 수 있습니다.

집주인이 지급명령 송달 후 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생겨 강제집행이 가능해집니다. 이의하면 소송으로 이행됩니다.

사례 4｜집주인이 수리비 5천만 원을 주장

• 보증금: 4억 원
• 집주인 공제 주장: 5천만 원
• 실제 손상: 일부 벽지와 마루
• 세입자 입주 전 사진 보유

공제금액과 손상의 인과관계를 다투게 되므로 지급명령보다 보증금반환청구소송이 적합할 가능성이 높습니다.

세입자는 입주 전·후 사진, 수리견적, 건물 연식과 감가상각 자료를 제출하고 집주인에게 실제 수리 영수증을 요구할 수 있습니다.

사례 5｜집주인이 주택을 급매하고 있음

• 보증금: 3억5천만 원
• 주택 매도가: 4억 원
• 근저당권: 1억5천만 원
• 집주인 연락 회피
• 부동산 급매 등록

매매가 완료되면 매각대금이 다른 곳으로 빠져나갈 위험이 있습니다.

내용증명 답변을 기다리기보다 부동산이나 매매대금채권에 대한 가압류를 신속히 검토해야 합니다. 가압류 후에는 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보해야 실제 회수가 가능합니다.

사례 6｜경매가 이미 시작된 경우

• 보증금: 2억 원
• 전입신고·확정일자 있음
• 선순위 근저당: 1억5천만 원
• 법원 경매개시결정 확인

법원 사건번호와 배당요구 종기를 먼저 확인합니다.

배당요구 서류를 제출하고 예상 낙찰가와 선순위채권을 계산해 미회수 예상액을 추정해야 합니다. HUG 가입자라면 경매사고 이행청구에 필요한 채권신고·배당요구 서류와 배당표를 준비합니다.

세입자 최종 체크리스트

계약 종료 전

확인사항	완료
정확한 계약 만료일 확인	□
묵시적 갱신 여부 확인	□
갱신거절·해지통지 발송	□
집주인 도달일 증거 확보	□
보증금 반환계획 서면 요청	□
반환보증 가입상태 확인	□

계약 종료 후

확인사항	완료
내용증명 발송	□
최신 등기부 확인	□
신규 압류·근저당·경매 확인	□
임차권등기명령 신청	□
등기 완료 전 전출하지 않기	□
HUG 사고통지·이행청구 준비	□
집주인 재산과 가압류 검토	□

소송·집행 단계

확인사항	완료
지급명령 또는 소송 선택	□
지연손해금 기산일 검토	□
주택 인도 이행제공 증거	□
집행권원 확보	□
예금·부동산·채권 집행	□
경매 배당요구 종기 준수	□
전세사기 피해자 신청 검토	□

자주 묻는 질문

새 세입자가 안 구해졌다면 집주인이 보증금을 늦게 줘도 되나요

새 세입자를 구하지 못했다는 사정만으로 적법하게 종료된 계약의 보증금 반환의무가 사라지지는 않습니다. 집주인은 자신의 자금으로 반환해야 하며, 지급하지 않으면 임차권등기·소송·강제집행 대상이 될 수 있습니다.

내용증명을 보내면 바로 돈을 받을 수 있나요

아닙니다. 내용증명은 반환요구와 도달사실을 증명하는 수단입니다. 강제집행을 위해서는 확정 지급명령, 판결이나 집행인낙 공정증서 같은 집행권원이 필요합니다.

임차권등기명령을 신청했으니 바로 전출해도 되나요

안 됩니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출해야 합니다. 법은 등기를 마친 때 대항력·우선변제권 유지효과를 인정합니다.

임차권등기만 하면 보증금을 받을 수 있나요

임차권등기는 권리를 보전하는 제도이지 집주인에게 돈을 자동으로 받아 주는 제도는 아닙니다. 이후 HUG 이행청구, 지급명령·소송이나 강제집행이 필요할 수 있습니다.

HUG 보증에 가입하면 소송이 필요 없나요

보증사고 요건을 충족하면 HUG에 이행청구할 수 있습니다. 다만 계약 종료 증빙, 임차권등기, 우선변제권 유지와 명도 등 보증약관상 절차를 지켜야 합니다.

지급명령과 소송 중 무엇이 빠른가요

집주인이 계약 종료와 보증금 액수를 인정하고 송달주소가 정확하다면 지급명령이 효율적일 수 있습니다. 집주인이 이의하면 일반소송으로 넘어가므로 처음부터 다툼이 예상되면 소송이 적합할 수 있습니다.

지연이자는 무조건 연 12%인가요

아닙니다. 민법상 법정이율과 소송촉진법상 이율의 적용 구간이 다르며, 주택 인도 또는 이행제공 여부도 중요합니다. 계약 종료 다음 날부터 무조건 연 12%라고 단정해서는 안 됩니다.

가압류를 하면 바로 돈을 받을 수 있나요

아닙니다. 가압류는 재산을 임시로 묶는 절차입니다. 실제 추심과 매각을 위해서는 판결이나 확정 지급명령 같은 집행권원을 확보해야 합니다.

보증금을 못 받은 채 새집 전입신고가 필요합니다

기존 집에서 먼저 전출하지 말고 임차권등기명령을 신청해 등기부상 기입이 완료된 사실을 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

최종 결론

전세보증금을 돌려받지 못했을 때 가장 중요한 것은 법적 절차의 순서입니다.

첫째, 임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권으로 갱신된 계약은 해지통지가 집주인에게 도달한 후 3개월이 지나야 종료될 수 있습니다.

둘째, 보증금 반환 요구와 주택 인도 준비를 서면으로 남겨야 합니다. 내용증명에는 계약 종료일, 보증금, 반환기한과 반환계좌를 구체적으로 적고, 보증금을 받는 즉시 집을 인도할 준비가 있다는 점을 표시하는 것이 좋습니다.

셋째, 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출해서는 안 됩니다. 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청하고 등기부상 임차권등기가 실제로 완료된 뒤 주소를 옮겨야 합니다.

넷째, 반환보증 가입자는 HUG 등 보증기관의 사고요건과 이행절차를 확인해야 합니다. HUG는 계약 종료·해지 후 1개월 내 보증금을 받지 못한 경우 등을 보증사고로 안내하고, 임차권등기와 주택 명도를 요구합니다.

다섯째, 보증보험이 없거나 보증대상에서 제외된다면 지급명령이나 소송으로 집행권원을 확보해야 합니다. 집주인이 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류를 병행하고, 판결 후 예금압류·부동산 경매 등 강제집행을 진행해야 합니다.

보증금 회수의 핵심 공식은 다음과 같습니다.

계약 종료 확인＋권리 보전＋집행권원 확보＋재산 집행＋실제 회수

집주인이 미안하다고 말하는지보다 보증금을 지급할 자금과 날짜를 서류로 제시하는지가 중요합니다. 구체적인 반환계획 없이 “새 세입자가 들어오면 주겠다”는 말만 반복한다면 내용증명에 머무르지 말고 임차권등기와 재산보전 절차를 준비해야 합니다.

※ 이 글은 2026년 7월 29일 현재 시행 중인 주택임대차보호법·민법·민사소송법·민사집행법과 HUG 공개 안내, 대법원 판례를 바탕으로 작성한 일반적인 생활법률 정보입니다. 개별 계약의 갱신·해지 경위, 보증약관, 선순위권리와 집주인의 재산상태에 따라 적합한 절차가 달라질 수 있습니다.

참고문헌 및 법적 근거

• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의3, 임차권등기명령의 신청요건·효과·비용청구.
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의2, 묵시적 갱신 후 해지통지와 3개월 효력 발생.
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조의3, 계약갱신요구권으로 갱신된 계약의 해지규정 준용.
• 국가법령정보센터, 민법 제536조, 동시이행의 항변권.
• 국가법령정보센터, 민법 제379조, 민사 법정이율 연 5%.
• 국가법령정보센터, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 및 관련 대통령령, 소장 송달 이후 법정이율.
• 국가법령정보센터, 민사소송법 제470조·제472조·제474조, 지급명령의 이의·소송이행·확정효력.
• 국가법령정보센터, 민사집행법 제84조·제88조, 배당요구 종기와 우선변제채권자의 배당요구.
• 법원 전자소송포털, 지급명령·민사집행 서류의 온라인 제출 안내.
• HUG, 전세보증금반환보증 보증사고·이행청구·임차권등기·명도·제출서류 안내.
• 대법원 2026년 6월 24일 선고 2026다201978 판결, 임차주택 반환과 HUG 보증채무 이행의 동시이행관계 및 지연책임.
• 국가법령정보센터, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 2026년 5월 12일 시행 법률.

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