전세보증금은 세입자가 집주인에게 맡기는 돈이지만, 계약기간 동안 집주인이 자유롭게 사용할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 다른 주택 구입이나 대출 상환, 사업자금으로 사용한 뒤 계약 종료일에 돌려주지 못하면 세입자는 수천만 원에서 수억 원의 손실 위험을 떠안게 됩니다.

이 때문에 전세계약은 집 내부 상태만 확인하고 계약서를 작성하는 일반적인 소비계약과 다릅니다.

집주인이 실제 소유자인지, 주택에 얼마나 많은 빚이 있는지, 먼저 입주한 세입자의 보증금은 얼마인지, 집주인이 체납한 세금은 없는지, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지를 계약 전에 확인해야 합니다.

계약서를 작성한 뒤에도 끝이 아닙니다. 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 확인하고, 기존 근저당권을 보증금으로 말소한다면 은행과 법무사를 통해 실제 상환·말소가 진행되는지 확인해야 합니다.

입주 후에는 주택을 인도받은 당일 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 2026년 7월 현재 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하므로, 잔금일 당일 설정되는 근저당권을 막기 위한 계약 특약도 중요합니다. 정부가 대항력 발생시점을 전입신고 처리 시점으로 앞당기는 제도개선을 추진하고 있지만, 아직 현행법은 ‘다음 날’ 기준입니다.

이 글에서는 전세사기를 피하기 위해 확인할 사항을 다음 다섯 단계로 나눠 설명합니다.

단계	핵심 점검사항
계약 전	소유자·등기부·신탁·건축물대장·세금·선순위보증금
계약일	대리권 확인·특약 작성·보증보험 가입 가능성
잔금일	최신 등기부·근저당 말소·입금계좌·주택 인도
입주 후	전입신고·확정일자·임대차 신고·보증 가입
계약 종료	보증금 반환·임차권등기·보증이행·경매 배당

※ 이 글은 일반적인 주택 전세계약을 기준으로 작성했습니다. 신탁부동산, 법인 임대인, 미등기 신축주택, 공동소유주택과 다가구주택은 계약구조에 따라 별도의 법률검토가 필요합니다.

먼저 결론｜계약을 멈춰야 할 위험신호

다음 항목 중 하나라도 해결되지 않으면 계약금부터 지급하기보다 계약 중단을 검토하는 것이 안전합니다.

고위험 신호	위험한 이유
등기부 소유자와 계약자가 다르지만 위임장 없음	권한 없는 사람과 계약할 위험
신탁등기인데 수탁자 동의서가 없음	임대 권한이 없는 위탁자와 계약할 위험
다가구주택 선순위보증금 총액을 공개하지 않음	등기부에 보이지 않는 선순위채권 존재
국세·지방세 자료 제시를 거부	경매·공매 시 세금 배당 위험
실제 거래가보다 전세보증금이 지나치게 높음	집값 하락 시 보증금 회수 불가
보증보험 가입 가능하다고 말하지만 사전확인이 안 됨	계약 후 가입 거절 가능
잔금 받은 뒤 근저당을 말소하겠다고만 약속	보증금 사용 후 말소 미이행 위험
공동소유인데 한 명만 계약하고 권한 확인이 안 됨	임대차계약 효력 분쟁
근린생활시설·위반건축물인데 주거용으로 임대	대출·보증·주소·용도 문제
집주인 계좌가 아닌 제3자 계좌로 보증금 송금 요구	자금 수령 주체 분쟁

서류를 제공하지 않는 집주인이 모두 전세사기범이라는 뜻은 아닙니다. 그러나 세입자는 수억 원을 지급하는 당사자입니다. 기본적인 권리·세금·선순위보증금 자료조차 확인할 수 없다면 불확실성을 감수할 이유가 없습니다.

1단계｜등기부상 집주인과 계약자가 같은지 확인

전세계약에서 가장 먼저 확인할 것은 계약하려는 사람이 실제 임대할 권한을 가진 사람인지입니다.

등기사항전부증명서의 갑구에는 현재 소유자가 표시됩니다. 계약서의 임대인 이름, 주민등록번호와 등기부상 소유자가 일치하는지 확인하고 신분증의 사진과 인적사항도 대조해야 합니다.

소유관계별 확인자료

계약 형태	확인할 자료
소유자 본인 계약	등기부·신분증·계약서 인적사항
공동소유주택	공유자별 지분·계약 권한·동의 여부
가족이 대신 계약	위임장·인감증명서·본인 확인
공인중개사가 대리	임대인의 구체적인 위임범위
법인 소유 주택	법인등기사항증명서·대표자·법인인감
신탁부동산	신탁원부·수탁자·임대권한·승낙서

공동소유주택은 지분과 계약내용에 따라 필요한 동의 범위가 달라질 수 있습니다. 세입자 입장에서는 가능한 한 공유자 전원이 계약서에 서명하거나, 계약을 체결하는 사람에게 다른 공유자를 대표할 구체적인 권한이 있다는 서류를 받는 방식이 가장 안전합니다.

대리인과 계약할 때 확인할 것

대리인이 계약한다면 단순히 가족관계라는 이유로 권한을 인정해서는 안 됩니다.

위임장에는 최소한 다음 내용이 포함돼야 합니다.

• 임대할 주택의 정확한 주소
• 전세보증금과 계약기간
• 계약금·잔금 수령 권한
• 계약서 작성 권한
• 특약 합의 권한
• 위임일과 위임인의 인감날인

위임장과 함께 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 받고, 등기부상 소유자에게 직접 전화해 계약조건과 대리권을 재확인하는 것이 좋습니다.

통화할 때는 단순히 “대리인 맞습니까?”라고만 묻지 말고 다음 내용을 확인합니다.

보증금 ○억 원, 계약기간 ○년으로 해당 주택을 임대하는 것에 동의하십니까?
계약금과 잔금은 어느 계좌로 지급해야 합니까?
대리인에게 특약을 포함한 계약 체결 권한을 주셨습니까?

2단계｜등기부 표제부·갑구·을구를 따로 읽어야 합니다

등기사항전부증명서는 표제부, 갑구와 을구로 나뉩니다. 세 부분이 의미하는 내용이 다릅니다.

구분	확인 대상	대표적인 위험
표제부	주소·용도·면적·동호수	계약 대상 불일치
갑구	소유권·압류·가압류·가처분·신탁	소유권 분쟁·처분 제한
을구	근저당권·전세권·임차권·지상권	선순위 담보채권

HUG도 전세계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부를 확인하고, 표제부·갑구·을구에서 소유자와 근저당권, 임차권과 신탁 여부를 확인하도록 안내합니다.

갑구에서 확인할 항목

갑구에 다음 등기가 있으면 원인을 확인해야 합니다.

• 압류
• 가압류
• 가처분
• 강제경매개시결정
• 임의경매개시결정
• 소유권이전청구권 가등기
• 신탁
• 소유권 관련 소송

압류나 경매개시결정이 이미 표시된 주택은 집주인의 자금상태에 심각한 문제가 있을 가능성이 있습니다. 단순히 “곧 해제할 예정”이라는 말만 듣고 계약금을 지급해서는 안 됩니다.

가등기도 주의해야 합니다. 가등기권자가 본등기를 하면 현재 소유자의 권리가 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

을구에서 확인할 항목

을구에서는 근저당권의 채권최고액과 설정일을 확인합니다.

채권최고액은 실제 남은 대출잔액과 같지 않습니다. 금융기관이 원금과 이자, 지연손해금 등을 확보하기 위해 실제 대출금보다 크게 설정하는 금액입니다.

집주인이 “대출은 1억 원밖에 없다”고 말하더라도 등기부 채권최고액이 1억2천만 원이라면 보수적인 권리분석에서는 등기부에 공시된 금액과 실제 상환예정액을 모두 확인해야 합니다.

말소사항까지 확인해야 하는 이유

현재 유효한 등기만 보면 과거에 경매·압류·임차권등기가 반복됐던 이력을 놓칠 수 있습니다.

‘말소사항 포함’으로 발급하면 과거 다음 이력을 볼 수 있습니다.

• 반복적인 근저당 설정과 말소
• 과거 경매개시결정
• 임차권등기
• 압류와 가압류
• 신탁 이력

과거 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 집주인이 반드시 보증금을 떼어먹었다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 이전 세입자의 보증금이 제때 반환되지 않았을 가능성을 보여 주는 위험신호이므로 경위를 확인할 가치가 있습니다.

3단계｜신탁등기는 일반 전세계약과 다릅니다

등기부 갑구에 신탁회사가 소유자로 표시돼 있다면 원래 집주인처럼 보이는 위탁자와 바로 계약해서는 안 됩니다.

부동산이 신탁되면 등기상 소유권이 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 위탁자가 임대차계약을 체결하려면 신탁계약에서 임대 권한을 부여받았거나 신탁회사의 승낙을 받아야 할 수 있습니다.

HUG는 신탁회사의 동의 없이 임대 권한이 없는 위탁자와 계약하면 임대차계약의 효력이 부정되고 퇴거·보증금 손실 문제가 발생할 수 있다고 경고합니다.

신탁주택에서 확인할 서류

확인자료	확인할 내용
등기사항전부증명서	수탁자·신탁등기 여부
신탁원부	임대권한·우선수익자·처분조건
수탁자 승낙서	해당 계약에 대한 구체적 동의
임대차계약서	실제 임대인·보증금 수령계좌
보증 가입 사전확인	신탁구조에서 반환보증 가입 가능 여부

신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁재산의 관리·처분방식 등이 기록됩니다. HUG 안내에 따르면 신탁원부는 인터넷이 아닌 등기소에서 직접 발급해야 하며, 일반인이 권리관계를 해석하기 어려울 수 있어 전문가 검토가 권장됩니다.

작성자의 판단

신탁주택이 모두 위험한 것은 아닙니다. 정상적인 개발·담보신탁도 많습니다.

그러나 신탁주택은 일반 아파트처럼 등기부 소유자와 계약서 임대인만 비교해 끝낼 수 없습니다. 수탁자 동의와 보증금 수령권한, 보증금 반환주체가 명확하지 않다면 다른 매물을 선택하는 것이 합리적입니다.

4단계｜건축물대장으로 실제 주택의 법적 상태 확인

등기부는 소유권과 담보권을 보여 주지만, 건축물의 용도와 위반 여부는 건축물대장에서 확인해야 합니다.

확인항목	확인 이유
주용도	주택인지 근린생활시설인지
위반건축물 표시	대출·보증·행정처분 위험
동·호수	계약서·전입신고 주소 일치
면적	실제 임차부분과 일치 여부
소유자	등기부와 불일치 여부
사용승인일	신축·미등기 상태 확인
다가구·다세대 구분	선순위권리 분석방식 결정

근린생활시설을 실제 주거용으로 개조해 임대하는 사례가 있습니다. 실제 사용상 주택임대차보호법 적용 여부는 구체적인 구조와 용도에 따라 판단될 수 있지만, 전세대출과 반환보증 가입, 주소등록과 위반건축물 문제는 별개로 발생할 수 있습니다.

따라서 중개업소가 “전입신고는 가능하다”고 말하는 것만으로 계약하지 말고, 건축물대장상 용도와 보증기관 심사 가능성을 확인해야 합니다.

5단계｜다가구와 다세대는 전혀 다른 주택입니다

다가구주택과 다세대주택은 외관이 비슷하지만 등기와 경매구조가 다릅니다.

구분	다가구주택	다세대주택
소유권	건물 전체가 하나	각 호실이 개별 등기
등기부	건물 전체 기준	호실별 등기부
경매	건물 전체 매각	개별 호실 매각
선순위보증금	건물 전체 세입자 확인	해당 호실 중심
주요 위험	다른 세입자 보증금이 등기부에 안 보임	동호수 오류·호실별 근저당

다가구주택은 건물 전체가 하나의 부동산이므로 201호에 입주하더라도 101호, 202호 등 먼저 들어온 세입자의 보증금이 내 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부가 깨끗해도 선순위 임차보증금이 수억 원 존재할 수 있습니다.

다가구 선순위보증금 계산 사례

다음과 같은 다가구주택을 가정하겠습니다.

항목	금액
정상적인 시장 매매가	15억 원
예상 경매 낙찰가	11억5천만 원
선순위 근저당 채권	3억5천만 원
기존 세입자 보증금	6억 원
신규 세입자 보증금	2억5천만 원

신규 세입자를 포함한 전체 부담은 12억 원입니다.

근저당 3억5천만 원＋기존 보증금 6억 원＋신규 보증금 2억5천만 원＝12억 원

시장 매매가 15억 원만 보면 여유가 있는 것처럼 보이지만, 예상 낙찰가 11억5천만 원보다 권리부담이 큽니다. 여기에 경매비용과 세금이 더해지면 신규 세입자의 보증금 회수 가능성은 낮아집니다.

선순위 임대차 정보는 집주인에게 요구할 수 있습니다

주택임대차보호법은 계약 체결 시 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등의 정보를 임차인에게 제시하도록 규정합니다. 임대인이 계약 전 정보 열람에 동의하는 방식으로 대신할 수도 있습니다.

다가구 계약에서는 다음 자료를 요청하는 것이 좋습니다.

• 호실별 임대차계약 현황
• 보증금과 월세
• 전입일
• 확정일자
• 빈 호실 여부
• 퇴거 예정 세대
• 잔금 전 새로 체결된 계약

제공받은 선순위보증금 총액은 계약서 특약에 숫자로 적는 것이 좋습니다.

임대인은 계약일 현재 본 건물 전체의 선순위 임차보증금 합계가 금 ○원임을 확인하며, 누락 또는 허위사실이 발견되면 임차인은 계약을 해제하고 지급금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다.

6단계｜임대인의 국세·지방세 체납 확인

집주인이 체납한 세금은 경매·공매 과정에서 보증금 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

주택임대차보호법은 계약 체결 시 집주인이 국세와 지방세 납세증명서를 세입자에게 제시하도록 규정합니다. 계약 전에 세입자의 미납세금 열람에 동의하는 방식으로 대신할 수도 있습니다.

국세와 지방세 확인방법

구분	확인기관	주요 자료
국세	세무서	납세증명서·미납국세 열람
지방세	지방자치단체	지방세 납세증명서·미납지방세 열람
사회보험료	관련 징수기관	법인·사업자 위험 보조지표

계약 전에는 집주인의 동의를 받아 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있습니다.

계약을 이미 체결했고 보증금이 1천만 원을 초과한다면 임대차기간이 시작되는 날까지 집주인의 동의 없이 미납국세와 미납지방세를 열람할 수 있습니다. 열람기관은 그 사실을 집주인에게 통지합니다.

납세증명서를 받을 때 확인할 부분

• 임대인 이름과 주민등록번호
• 발급일
• 증명서 유효기간
• 국세·지방세 각각의 서류인지
• 원본 또는 진위확인 가능한 전자문서인지
• 공동소유라면 각 소유자의 자료인지

납세증명서는 발급시점의 상태를 보여 줍니다. 계약일에 이상이 없더라도 잔금일 전 새로운 체납이 생길 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

작성자의 판단

집주인이 개인정보를 이유로 세금자료나 선순위보증금 공개를 완강히 거부한다면 계약 중단을 검토하는 것이 좋습니다.

세입자가 요구하는 것은 자산 전체나 소득내역이 아니라, 자신이 지급할 보증금의 회수 가능성을 판단하는 데 필요한 최소 정보입니다.

7단계｜전세가율은 호가가 아니라 회수 가능한 가격으로 계산

전세가율은 다음과 같이 계산합니다.

전세가율＝전세보증금÷주택가격×100

문제는 주택가격을 무엇으로 정하느냐입니다.

가격자료	장점	주의점
최근 실거래가	실제 거래금액	거래시점·특수거래 확인
인근 호가	현재 매물 분위기	실제 가격보다 높을 수 있음
공공·민간 시세	표준화된 기준	비아파트는 자료 부족
공시가격	쉽게 확인	실제 거래가와 차이
감정평가액	개별 물건 반영	평가시점과 비용
예상 낙찰가	보증금 회수 관점	보수적 추정 필요

호가와 실거래가가 다른 사례

• 집주인 제시가격: 5억 원
• 부동산 매물 호가: 5억2천만 원
• 최근 동일면적 실거래가: 4억2천만 원
• 전세보증금: 3억8천만 원

호가 5억 원을 사용하면 전세가율은 76%입니다.

3억8천만 원÷5억 원＝76%

그러나 최근 실거래가 4억2천만 원을 사용하면 약 90.5%입니다.

3억8천만 원÷4억2천만 원＝약 90.5%

집값이 10% 하락하면 약 3억7천8백만 원이 되므로 보증금보다 주택가격이 낮아집니다. 근저당이나 세금까지 있다면 보증금 회수 위험은 더 커집니다.

작성자가 제안하는 3단계 가격 확인

1차｜실제 매매시장 가격

최근 6개월에서 1년의 동일 단지·동일 면적 실거래를 확인합니다.

2차｜경매 스트레스 가격

정상 매매가보다 15~25% 낮은 가격에서도 보증금과 선순위채권을 감당할 수 있는지 계산합니다.

3차｜보증기관 인정가격

반환보증 가입 심사에서 인정되는 주택가격과 보증한도를 확인합니다.

아래 기준은 법률이나 HUG의 공식 등급이 아니라, 보증금 회수 가능성을 보수적으로 확인하기 위해 제가 만든 자체 기준입니다.

전세가율	자체 판단
60% 이하	기본 권리관계가 양호하면 상대적으로 안정적
60~70%	선순위채권과 거래량 추가 확인
70~80%	가격 하락 스트레스 계산 필수
80~90%	보증 가입 사전확인 없이는 신중
90% 초과	가격산정 오류나 깡통전세 위험 매우 높음

전세가율이 낮다고 무조건 안전한 것도 아닙니다. 신탁등기, 세금체납, 권한 없는 대리계약은 전세가율과 무관하게 치명적인 문제가 될 수 있습니다.

8단계｜근저당권과 보증금을 합쳐 계산

전세가율만 계산해서는 부족합니다. 선순위 근저당권과 기존 세입자의 보증금까지 합쳐야 합니다.

총권리부담률＝선순위채권＋선순위보증금＋내 보증금÷주택가격×100

아파트 사례

항목	금액
주택 실거래가	8억 원
근저당 채권최고액	2억4천만 원
신규 전세보증금	4억 원
합계	6억4천만 원

단순 부담률은 80%입니다.

6억4천만 원÷8억 원＝80%

주택이 경매에서 6억 원에 낙찰되면 근저당권과 보증금 합계보다 매각대금이 적습니다. 세금과 경매비용을 고려하면 보증금 전액 회수 위험이 있습니다.

HUG의 소비자 안내도 선순위 채권과 임차보증금 합계가 주택가격에 근접하거나 초과하는지 확인하도록 권고합니다.

9단계｜전세보증금 반환보증 실제 가입 가능성 확인

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 약정된 범위에서 보증금을 지급하는 상품입니다.

그러나 계약을 했다고 누구나 자동 가입되는 것은 아닙니다. 주택가격, 보증금, 선순위채권, 주택유형, 권리침해와 계약·대출구조 등을 심사합니다.

2026년 7월 1일 신청 건부터 HUG는 보증부 월세를 전세보증금으로 환산할 때 6.5%의 전월세전환율을 적용합니다. 환산된 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다.

보증 가입 전에 확인할 항목

항목	확인 질문
보증금 한도	수도권 7억·그 외 5억 기준 충족 여부
주택가격	HUG가 인정하는 주택가격은 얼마인가
선순위채권	근저당과 선순위보증금 합계가 기준 안인가
권리침해	경매·압류·가압류·가처분·가등기 여부
소유관계	토지·건물 소유자가 일치하는가
주택유형	아파트·다가구·다세대·오피스텔 여부
전세대출	반환채권 양도·질권설정과 충돌하는가
신탁	적법한 임대차권한과 동의가 있는가
대항력	전입신고·점유·확정일자 요건 유지 가능성

HUG는 보증대상 주택의 건물과 토지가 동일 임대인 소유인지, 경매·압류·가압류·가처분·가등기 등 권리침해가 없는지 등을 심사합니다. 다가구주택은 다른 세입자의 계약내역과 확정일자 현황 등 추가자료가 필요할 수 있습니다.

“보증보험 가능”이라는 말만 믿으면 안 되는 이유

중개업소나 집주인이 보증 가입이 가능하다고 말해도 이는 보증기관의 심사결과가 아닙니다.

다음 상황에서는 계약 후 가입이 거절될 수 있습니다.

• 실제 인정 주택가격이 예상보다 낮음
• 선순위보증금이 추가로 확인됨
• 건축물대장상 위반사항 존재
• 주택과 토지 소유관계 불일치
• 신탁계약상 임대권한 문제
• 전세대출의 채권양도 조건 충돌
• 압류·가압류 등 새로운 권리 발생

계약 전에 해당 주소와 예상 보증금으로 가입 가능성을 사전확인하고, 가입 거절 시 계약을 해제할 수 있는 특약을 넣는 것이 좋습니다.

10단계｜계약서에 반드시 검토할 특약

특약은 은행이나 국가의 법정 배당순위를 바꾸지는 못합니다. 다만 집주인의 의무와 계약위반 책임을 분명하게 하는 기능이 있습니다.

권리변동 금지 특약

임대인은 계약일부터 임차인의 대항력이 발생하는 날까지 현재의 등기상태를 유지하고, 근저당권·전세권·신탁·가등기·압류·가압류·가처분 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 주는 권리를 새로 설정하거나 발생시키지 않는다. 이를 위반하면 임차인은 계약을 해제하고 지급금 및 손해의 배상을 청구할 수 있다.

2026년 7월 현재 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생합니다. 정부가 발생시점 변경을 추진 중이지만 개정 전까지는 이 공백을 고려해야 합니다.

반환보증 가입 특약

임차인이 전세보증금 반환보증 가입심사를 신청했으나 목적물 또는 임대인의 귀책사유로 가입이 거절되는 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금과 지급받은 보증금을 즉시 반환한다.

보증금 한도 초과나 임차인의 개인적 사유처럼 누구에게도 책임을 묻기 어려운 사유까지 포함할지는 계약 당사자가 구체적으로 정해야 합니다.

선순위보증금 특약

임대인은 계약일 현재 건물 전체의 선순위 임차보증금 합계가 금 ○원이고, 선순위 임차인은 ○세대임을 확인한다. 허위 또는 누락이 확인되면 임차인은 계약을 해제하고 지급금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다.

체납세금 특약

임대인은 계약 체결과 잔금 지급 전 국세·지방세 납세증명서를 제시하고 임차인의 미납세금 열람에 협조한다. 중대한 체납 또는 압류 가능성이 확인되면 임차인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있다.

근저당 말소 특약

임대인은 잔금 중 금 ○원을 근저당권 피담보채무 상환에 사용하고, 잔금일 당일 말소에 필요한 서류를 법무사에게 교부하며 말소등기를 접수한다. 말소가 이행되지 않으면 임차인은 잔금 지급을 거절하거나 계약을 해제할 수 있다.

임대차 정보 유지 특약

임대인은 계약일부터 임차인의 전입신고 완료일까지 본 건물의 추가 임대차계약으로 선순위보증금을 증가시키지 않으며, 변동이 있을 경우 즉시 임차인에게 서면으로 고지한다.

11단계｜잔금일에는 등기부를 다시 확인

계약일부터 잔금일까지는 수주 또는 수개월이 걸릴 수 있습니다. 그사이 집주인이 대출을 받거나 압류가 들어오고, 소유권을 이전하거나 신탁등기를 할 수 있습니다.

HUG도 계약 전뿐 아니라 잔금 지급 직전에 등기부를 다시 확인하도록 안내합니다.

잔금일 체크리스트

순서	확인사항
1	최신 등기사항전부증명서 발급
2	소유자 변경 여부
3	근저당·압류·가압류·신탁 추가 여부
4	기존 세입자 퇴거와 주택 인도 가능 여부
5	다가구 선순위보증금 변동 여부
6	납세증명서 최신성
7	관리비·공과금 미납
8	잔금 수령 계좌 명의
9	근저당 상환·말소서류 준비
10	전입신고와 확정일자 처리계획

12단계｜근저당 말소 조건부 계약의 안전한 지급구조

기존 근저당권을 전세보증금으로 갚는 계약이 흔합니다.

그러나 세입자가 보증금 전액을 집주인 계좌로 보낸 뒤 “은행 빚은 나중에 갚겠다”는 약속만 받는 방식은 위험합니다.

비교

위험한 방식	상대적으로 안전한 방식
보증금 전액을 집주인에게 먼저 송금	실제 대출 상환액을 은행에 확인
말소를 며칠 뒤 처리	잔금일 법무사 입회·말소서류 확보
대출잔액을 말로만 확인	금융기관 상환확인서·상환계좌 확인
집주인이 직접 상환	잔금 일부를 대출계좌로 직접 지급
등기 완료 확인 안 함	말소등기 접수증과 후속 등기 확인

사례

• 전세보증금: 4억 원
• 기존 은행대출 잔액: 2억2천만 원
• 등기부 채권최고액: 2억6천4백만 원

안전한 구조는 은행에서 잔금일 실제 상환금액을 확인하고, 세입자 또는 법무사가 2억2천만 원을 은행 상환계좌로 직접 지급하는 방식입니다.

나머지 금액만 집주인에게 지급하고 법무사가 근저당 말소서류를 받아 당일 접수합니다.

등기부 채권최고액 2억6천4백만 원 전액을 지급하는 것은 아닙니다. 실제 상환액은 은행이 계산하므로 반드시 금융기관 확인이 필요합니다.

13단계｜보증금은 누구 계좌로 보내야 할까

원칙적으로 보증금은 계약상 임대인인 소유자 명의 계좌로 보내는 것이 안전합니다.

다른 계좌로 보내야 한다면 다음 내용을 서면으로 남겨야 합니다.

• 해당 계좌가 누구 명의인지
• 임대인이 제3자 계좌 수령을 지시한 이유
• 해당 송금으로 임차인의 보증금 지급의무가 이행된다는 확인
• 계좌명의자의 자금수령 권한
• 영수증과 입금확인

대리인의 개인계좌, 공인중개사의 계좌 또는 임대인의 가족 계좌로 보내라는 요구는 신중하게 검토해야 합니다.

근저당 말소를 위해 은행에 직접 지급하는 금액은 임대인의 서면 지시와 금융기관 확인, 계약서 특약을 남기는 것이 좋습니다.

14단계｜입주 당일 전입신고와 확정일자

주택임대차보호법상 대항력은 주택을 실제 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 발생합니다. 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다.

확정일자는 주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인이 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받기 위한 요건입니다.

처리사항	역할
주택 인도	실제 점유 확보
전입신고	대항력 요건
확정일자	우선변제권 요건
임대차 신고	계약정보 신고·확정일자 자동 부여 가능
반환보증	보증금 미반환 사고 대비

주택임대차계약 신고대상 계약은 계약일부터 30일 이내 신고해야 합니다. 계약서를 첨부하면 한쪽이 단독으로 신고할 수 있고 확정일자가 자동 부여됩니다. 신고대상은 원칙적으로 대상지역에서 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약입니다.

그러나 임대차 신고가 전입신고를 대신하지는 않습니다.

이사 당일 근저당 사례

시점	내용
9월 1일 오전	보증금 잔금 지급·주택 인도
9월 1일 오후	전입신고
9월 1일 오후	은행 근저당 설정등기
9월 2일	세입자 대항력 발생

현행법상 세입자의 대항력이 9월 2일 발생하므로 9월 1일 접수된 근저당권이 세입자보다 선순위가 될 수 있습니다.

권리변동 금지 특약과 잔금일 등기부 재확인이 필요한 이유입니다.

15단계｜전입신고 주소가 정확한지 확인

특히 다세대주택과 아파트는 등기부상 동·호수와 주민등록 주소가 정확히 일치해야 합니다.

실제 주택은 302호인데 301호로 전입신고하는 등 제3자가 임차주택을 확인하기 어려운 오류가 있으면 대항력이 부정될 위험이 있습니다.

전입신고 후 다음 세 자료를 비교합니다.

자료	비교할 내용
등기사항전부증명서	정확한 동·호수
임대차계약서	목적물 주소
주민등록표	최종 전입주소

신축빌라의 현관 표시와 등기상 호수가 다르거나, 옥탑·쪼개기방처럼 공부상 존재하지 않는 호실이라면 계약 전에 전문가의 검토가 필요합니다.

16단계｜거주 중에도 대항요건을 유지

대항력과 우선변제권은 한 번 취득하면 자동으로 영구 유지되는 권리가 아닙니다.

점유와 주민등록을 유지해야 하며, 보증금을 받기 전에 다른 곳으로 전출하면 권리를 상실할 수 있습니다.

HUG 약관 안내도 임차인이 다른 주소로 전입해 우선변제권을 잃거나 임차권등기 완료 전에 이전하면 보증이행에 문제가 생길 수 있다고 경고합니다.

거주 중에는 다음 변화를 확인합니다.

• 집주인 변경
• 추가 근저당권 설정
• 압류·가압류
• 임대차계약 갱신
• 보증금 증액
• 전세대출 조건 변경
• 반환보증 갱신
• 일시적인 전출 필요성

집주인이 바뀌었다고 기존 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다. 대항력을 갖춘 임차주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다.

17단계｜계약 종료 전 보증금 반환계획 확인

계약 만료 3~6개월 전부터 집주인에게 반환계획을 확인하는 것이 좋습니다.

다음 질문을 서면으로 남깁니다.

• 계약 종료일에 보증금을 반환할 수 있는가
• 새 세입자를 구해야만 반환 가능한가
• 대출로 마련할 계획인가
• 매도 중인가
• 보증금 감액 갱신을 원하는가

집주인이 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”고 말한다면 자금여력이 부족한 신호일 수 있습니다. 그렇다고 세입자가 반드시 새 임차인을 직접 구해야 할 법적 의무가 있는 것은 아닙니다.

계약을 종료하려면 법에서 정한 통지기간과 계약서 조건을 지켜 갱신거절 또는 종료 의사를 명확히 전달해야 합니다.

18단계｜보증금을 못 받으면 임차권등기 완료 후 이사

계약이 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

중요한 것은 법원에 신청한 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 완료된 날입니다.

임차권등기가 완료되기 전에 집을 비우고 전출하면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

안전한 순서는 다음과 같습니다.

순서	행동
1	임대차 종료 통보
2	보증금 반환 요구
3	임차권등기명령 신청
4	법원 결정 확인
5	등기사항증명서에 임차권등기 완료 확인
6	완료 후 이사·전출
7	보증이행·지급명령·소송 검토

HUG 보증이행에서도 계약 종료 증명, 주민등록 변동내역과 임차권등기가 요구될 수 있으며, 대항력·우선변제권을 임의로 잃으면 보증이행에 문제가 생길 수 있습니다.

19단계｜작성자의 전세계약 100점 위험평가표

아래 점수표는 법률이나 HUG의 공식 심사표가 아닙니다. 여러 위험을 동시에 비교하기 위해 제가 만든 보수적 참고모형입니다.

위험항목	점수
전세가율 70% 초과	5점
전세가율 80% 초과	추가 10점
전세가율 90% 초과	추가 15점
선순위 근저당 존재	10점
다가구 선순위보증금 확인 불가	25점
신탁등기·수탁자 동의 불명	40점
압류·가압류·경매·가처분	30점
위반건축물·용도 불일치	15점
집주인이 납세자료 제시 거부	15점
반환보증 가입 불확실	15점
대리계약인데 본인 확인 불가	30점
공동소유자의 권한 불명확	20점
잔금 받은 뒤 근저당 말소 약속	15점
보증금을 제3자 계좌로 송금 요구	20점
잔금일 이후 전입신고 예정	15점

점수별 자체 판단

총점	판단
0~10점	기본서류와 특약을 갖춰 검토 가능
11~25점	가격·보증·선순위권리 추가 검증
26~40점	계약금 지급 전 법무·보증기관 확인
41~60점	위험조건이 해소되지 않으면 계약 중단 고려
61점 이상	일반 임차인이 감수하기 어려운 고위험 계약

다만 점수 합계보다 중요한 것은 단일 치명적 위험입니다.

신탁회사의 동의가 없거나 계약자의 대리권이 없고, 소유권에 경매개시결정이 있는 계약은 다른 조건이 양호하더라도 진행하지 않는 것이 합리적입니다.

20단계｜주택유형별 핵심 확인사항

주택유형	핵심 위험	추가 확인
아파트	잔금일 근저당·높은 전세가율	실거래가·등기부·보증 가입
다세대빌라	가격산정·동호수 오류	개별 등기·건축물대장·감정가격
다가구주택	다른 세입자의 선순위보증금	건물 전체 임대차 정보
오피스텔	주거용 인정·시세·보증	건축물 용도·전입 가능성
신축빌라	실거래 부족·분양가 부풀리기	토지·건물 등기·감정가·준공
신탁주택	임대 권한	신탁원부·수탁자 동의
법인 임대인	법인 자금상태·대표권	법인등기·인감·세금·사회보험
미등기주택	소유권과 권리 공시 미비	사용승인·분양계약·보증 가능성

실제 사례로 보는 계약 진행 여부

사례 1｜근저당은 있지만 가격 여유가 있는 아파트

• 최근 실거래가: 10억 원
• 채권최고액: 1억2천만 원
• 실제 대출잔액: 8천만 원
• 전세보증금: 5억 원
• 반환보증 가입 가능 확인

등기와 세금에 다른 문제가 없다면 보증금과 선순위채권 합계가 실거래가보다 충분히 낮고 반환보증 가입도 가능하므로 검토할 수 있습니다.

다만 잔금일 등기부 재확인과 권리변동 금지 특약은 여전히 필요합니다.

사례 2｜가격은 싸지만 신탁 동의가 없는 오피스텔

• 실거래가: 4억 원
• 전세보증금: 2억 원
• 등기상 소유자: 신탁회사
• 계약 상대방: 원래 집주인
• 수탁자 동의서: 없음

전세가율은 50%로 낮지만 임대권한이 불명확합니다.

이 계약은 가격이 안전해 보여도 법적 계약주체가 잘못될 수 있으므로 진행하지 않는 편이 안전합니다.

사례 3｜등기부가 깨끗한 다가구주택

• 건물가치: 12억 원
• 근저당: 없음
• 기존 세입자 보증금: 집주인 공개 거부
• 신규 보증금: 2억 원

등기부가 깨끗하다는 이유로 안전하다고 볼 수 없습니다.

기존 세입자 보증금이 10억 원이라면 신규 세입자는 건물가치보다 많은 전체 보증금 뒤에 놓일 수 있습니다. 선순위보증금이 확인되지 않으면 계약을 중단하는 것이 합리적입니다.

사례 4｜보증보험 특약 없이 계약한 빌라

• 전세보증금: 2억8천만 원
• 집주인과 중개업소: “HUG 가입 가능” 설명
• 계약 후 HUG 인정 주택가격: 예상보다 낮음
• 보증 가입 거절

계약서에 보증 가입 거절 시 해제 특약이 없다면 세입자가 계약금을 돌려받고 계약에서 빠져나올 수 있는지 분쟁이 생길 수 있습니다.

보증 가입을 계약의 핵심 조건으로 본다면 반드시 특약에 넣어야 합니다.

사례 5｜잔금으로 근저당을 말소하는 계약

• 보증금: 3억5천만 원
• 대출잔액: 2억 원
• 집주인 요구: 전액 입금 후 다음 주 말소

‘다음 주 말소’ 방식은 피하는 것이 좋습니다.

은행 상환계좌로 직접 2억 원을 송금하고 법무사가 말소서류를 확보한 뒤 나머지를 집주인에게 지급하는 구조를 협의해야 합니다.

전세계약 최종 체크리스트

계약 전

확인사항	완료
등기부 소유자와 신분증 일치	□
표제부·갑구·을구 확인	□
말소사항 포함 등기부 확인	□
공동소유·대리권 확인	□
신탁등기·신탁원부 확인	□
건축물대장 용도·위반 여부	□
다가구·다세대 구분	□
선순위 임차보증금 확인	□
국세·지방세 확인	□
실거래가와 전세가율 계산	□
경매 스트레스 가격 계산	□
반환보증 가입 가능성 확인	□

계약일

확인사항	완료
권리변동 금지 특약	□
반환보증 가입 특약	□
선순위보증금 특약	□
체납세금 특약	□
근저당 말소 특약	□
잔금일·인도일 명시	□
보증금 수령계좌 명시	□

잔금·입주일

확인사항	완료
최신 등기부 재확인	□
신규 권리 접수 여부 확인	□
기존 세입자 퇴거 확인	□
근저당 상환·말소 진행	□
소유자 명의 계좌 송금	□
열쇠·주택 인도	□
당일 전입신고	□
확정일자 또는 임대차 신고	□
반환보증 신청	□

계약 종료

확인사항	완료
갱신거절·종료 의사 서면 통보	□
집주인 반환계획 확인	□
보증금 수령 전 전출 금지	□
미반환 시 임차권등기 신청	□
등기 완료 후 이사	□
보증이행·지급명령·소송 검토	□

최종 결론

안전한 전세계약은 등기부 한 장을 확인하는 것으로 끝나지 않습니다.

소유자와 계약권한, 신탁 여부, 선순위 근저당권, 다른 세입자의 보증금, 집주인의 체납세금, 건축물 용도와 주택가격을 계약 전에 확인해야 합니다.

계약서에는 권리변동 금지, 보증보험 가입, 선순위보증금, 체납세금과 근저당 말소 조건을 구체적인 숫자와 날짜로 적는 것이 좋습니다.

잔금일에는 최신 등기부를 다시 발급하고, 기존 대출을 보증금으로 갚는 경우 은행과 법무사를 통해 상환·말소가 동시에 진행되는지 확인해야 합니다.

입주 후에는 당일 전입신고와 확정일자를 처리하고 반환보증 가입을 마무리해야 합니다. 2026년 7월 현재 대항력은 주택 인도와 전입신고 다음 날 발생한다는 점도 잊어서는 안 됩니다.

계약 종료 후 보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사하면 그동안 확보한 권리를 잃을 수 있습니다. 이사가 필요하다면 임차권등기가 실제로 완료된 사실을 등기부에서 확인한 후 전출해야 합니다.

제가 보는 전세사기 예방의 핵심 공식은 다음과 같습니다.

임대할 권한＋회수 가능한 주택가격＋선순위채권＋세금＋보증보험＋잔금일 권리보전＋계약 종료 대응

일곱 요소 중 하나라도 확인할 수 없다면 싼 전셋값을 기회라고 보기보다, 확인되지 않은 위험을 보증금으로 떠안는 계약인지 먼저 판단해야 합니다.

※ 이 글은 2026년 7월 28일 현재 시행되는 주택임대차보호법·국세징수법·지방세징수법과 HUG의 공개 안내를 바탕으로 작성한 일반적인 정보입니다. 실제 보증금 배당순위와 보증 가입은 개별 주택가격, 등기 접수시각, 세금의 법정기일, 다른 임차인과 보증기관 심사결과에 따라 달라질 수 있습니다.

참고문헌 및 법적 근거

HUG, 전세보증 중요내용 및 대항력·우선변제권 유지 안내.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조, 대항력 발생시점.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의2, 보증금의 우선변제.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의6, 확정일자와 임대차 정보제공.

국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제3조의7, 임대인의 정보 제시 의무.

국가법령정보센터, 국세징수법 제109조 및 시행령, 미납국세 열람.

국가법령정보센터, 지방세징수법 제6조 및 시행령, 미납지방세 열람.

국토교통부, 2026년 전세사기 방지대책 및 대항력 발생시점 개선 추진.

국토교통부 부동산거래관리시스템, 주택임대차 신고와 확정일자 자동 부여.

HUG 전세사기예방센터, 등기사항전부증명서 확인방법.

HUG 전세사기예방센터, 신탁회사의 동의 없는 계약 사례와 대응방법.

HUG, 2026년 7월 전세보증 전월세전환율과 보증금 요건.

HUG, 전세보증금반환보증 권리관계·다가구 추가서류 안내.